Если Вы впервые приобретаете коммерческую недвижимость – практические советы !

   Инвестиции  в коммерческую недвижимость в Беларуси – это долгосрочное, надежное  вложение денежных  средств  с окупаемостью. Но этот вид бизнеса требует не только первоначального капитала, но и знания особенностей этого направления, правовой и экономической составляющей, конъюнктуры рынка. В данной статье мы изложим часто встречающиеся ситуации при  выборе и  покупке помещения.        

     В рекламе объекта  застройщик главным образом  указывает расположение объекта, срок сдачи,  стоимость.  Это, конечно, очень важные параметры, но  Вам как инвестору  нужно обратить внимание на то, что обычно не указывается в рекламных буклетах, но тем не менее является одним из самых важных параметров  при выборе объекта покупки.

• Вид  договора

     Во-первых, узнайте какой вид договора Вам как инвестору предлагают заключить. Это может быть договор долевого строительства, приобретение облигаций, договор займа,  право первоочередной покупки. От вида договора  в будущем зависят Ваши права и обязанности по объекту недвижимости.  Договора,  как правило, достаточно сложные, поэтому консультация юриста, имеющего опыт именно в этой сфере, будет  необходима.  Профессиональная  экспертиза договора  поможет Вам объективно разобраться  с предлагаемыми условиями сотрудничества, не поддаваясь устным  рекламным заверениям продавца.      

    К сожалению, зачастую застройщик не предоставляет право выбора  вида договора Инвестору. Это может быть связано в том числе и с условиями выделения  городскими властями участка под застройку, степенью готовности объекта и т.д. В этом случае самое главное — четко понять  Инвестору, Вам предлагают только то, что написано в Договоре, если это  договор займа, но не более того.    В настоящее время  история  с приобретение торговых мест в центре «Импульс-2» широкого известна  (  Инвесторы заключили договор о первоочередной праве покупке торговых помещений,  а к моменту сдачи к эксплуатацию, эти помещения должны быть выставлены на Аукцион как государственная собственность  http://news.tut.by/economics/388674.html). Пока ситуация не разрешилась, но стала   дорогим  уроком инвесторам.     

      Если Вы готовы к рискам, то вполне возможно , что джентльменские  устные условия будут выполнены, но практика показывает, что так бывает далеко не всегда. 

•   Стоимость квадратного метра    

     Конечно, основным из параметров при выборе помещения для инвестирования является  наличие денежных средств, которые  Вы  планируете задействовать.   Процентные ставки по  кредитам  для приобретения  недвижимости  сейчас  более, чем высокие, поэтому рассчитывать  на привлеченные  кредитные средства  не стоит.   

      По поводу стоимости квадратного метра – надо понять, входит ли в стоимость квадратного метра внутренняя отделка,  возможно ли выполнить  внутреннею     отделку самостоятельно, внести  изменения в   проект .  При каких  условия  стоимость квадратного метра по Договору  может быть увеличена в одностороннем порядке? 

• Срок сдачи

       Есть два разных понятия – срок сдачи объекта (всего здания)  и возможная дата  получить  доход от  сдачи в аренду  своего помещения или использования для своего бизнеса.   В рекламных материалах, как правило указывается срок сдачи всего  объекта, но эта не дата, с которой Вы  получаете доход от инвестирования .    С момента сдачи объекта, Вы, как правило, начинаете оплачивать расходы по содержанию здания пропорционально своей  доле в общем имуществе, но до получения  документов  от Застройщика  на регистрацию  помещения  в БРТИ,  нельзя использовать помещения для  сдачи в аренду или самостоятельно использовать. От  сдачи объекта до подписания акта приема-передачи помещения  для регистрации Застройщик  указывает в договоре определенный срок, как правило   от  3 месяцев. 

       Таким образом, Вы должны быть готовы, что от рекламируемого срока сдачи до получения  реального дохода  пройдет еще несколько месяцев, и еще затраты для Вас за коммунальные услуги. Это также важно при планировании налоговых вычетов по НДС,  льгот по  прибыли, так как вычеты и зачеты будут только получения Свидетельства о гос. Регистрации из БРТИ. Особенно это важно , если сдача объекта приходится на конец года.      

• Коммунальное и эксплуатационное  обслуживание после ввода в эксплуатацию здания 

     При заключении первоначального  договора   стоит внимательно  изучить  вопрос и получить информацию,  как планируется организовать работу по обслуживанию  здания после ввода в эксплуатацию.  Это очень значимый вопрос, так как от него в дальнейшем  зависит  стоимость и  качество  услуг по эксплуатации, то есть насколько Ваш  актив будет  развиваться.

     Если в здании создана инфраструктура, есть отделение банка, кафе, банкоматы, дополнительные бизнес-сервисы,  в здании работает высококвалифицированный  персонал, стоимость такого актива растет. Если  управляющая компания или председатель Товарищества не смогут должным образом организовать  работу, то возможен кризис неплатежей со стороны собственников помещений, постоянные судебные споры, которые ведут к отключение коммунальных услуг, низкому уровню комфорта в здании ,  и т.д. Самые частные споры и конфликты    возникают по тарифам  за эксплуатационные расходы. 

     Есть несколько вариантов обслуживания здания, которые предлагают застройщики – создание Товарищество собственников  или договор  с обслуживающей эксплуатационной компанией.  Главные преимущества Товарищества собственников – льготы по налогам (что снижает стоимость эксплуатационных услуг)  и прозрачность ценнообразования. Причем решения принимаются всегда на общем собрании с учетом голоса каждого человека. В частности, члены ТС имеют право получать информацию о деятельности товарищества и его правления, знакомиться с данными бухгалтерского учета, отчетности и другой документацией.