Кристина Крупатина: "Девиз на ближайший период "Лучше договориться, чем потерять клиента"

О ситуации на рынке складской недвижимости сегодня, а также о его предположительном развитии в будущем журналист портала megapolis-real.by побеседовала с учредителем агентства недвижимости ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП» Кристиной Крупатиной.

– Как на сегодняшний день вы оцениваете объём предложения складских помещений в Минске и пригороде?

– С учётом имеющихся вакантных площадей и расторгающихся контрактов на первый квартал 2016 года вакантность складских площадей класса А и B составит в общем 150 000 кв. м. Также в 2016 году на рынок выйдет ещё около 90 000 кв. м качественных складских площадей.  Это говорит о насыщении рынка складскими площадями по отношению к спросу.  Впервые за долгое время можно констатировать факт, что предложение очень серьёзно превысило спрос. Текущий год показал заметное снижение объёмов поглощения складских площадей.

– Если обратить внимание на качество складов, какие из них сегодня предпочтительнее для арендаторов по классам, например, или другим характеристикам?

– Это зависит от профиля деятельности компаний. Если это крупный продуктовый ритейл, то предпочтение отдаётся классическим складам класса А. В любом случае, объекты класса B больше пользуются спросом относительно объектов класса А.

Это объясняется тем, что объекты класса В, в большинстве своём, предлагаются в аренду блоками от 1 000 кв. м и техническими характеристиками, привычными большинству пользователей (высота до 8 м, рампы внешние). Склады класса А предполагают единовременно большое количество инвестиций в виде стеллажной системы, техники по работе на большой высоте, автоматизированной системы управления складом, количеством операций, что предполагает увеличение рабочих мест.

В настоящее время для большинства компаний это всё непозволительная роскошь. А склады более привычного класса B не требуют каких-либо инвестиций и внутренних изменений. Основную массу вакантных площадей сегодня составляют именно склады класса А.

Также изменилась сама структура спроса. Сейчас его формируют две «полярные» категории арендаторов. Первая – это оставшиеся на рынке крупные игроки, вторая – это малый бизнес, доля которого в общей структуре спроса заметно увеличивается.

Потребности маленьких компаний сосредоточены в сегменте складских либо многофункциональных комплексов класса В и С. В первую очередь, их интересуют помещения малой площади от 100 до 1500–2000 кв. м. Причём такие арендаторы идут на краткосрочные договоры в силу того, что горизонт планирования своей деятельности у таких компаний небольшой, а гибкость и зависимость от конъюнктуры рынка значительные.

По нашей статистике, количество запросов на складские помещения площадью 100–500 кв. м выросло в 2015 году на 15%, а за год – на 25%. Итак, хотя основная доля «статистической отчётности» о поглощённых складских помещениях приходится на крупные сделки (со стороны крупных компаний), именно поток стабильных обращений от мелких компаний способен прокормить в кризисный период собственников, готовых предложить небольшую нарезку.

– Если говорить о ставках аренды, какие тенденции стоит отметить?

– Арендные ставки претерпели значительное изменение в сторону снижения. Если в 2013–2014 годах средняя арендная ставка за кв. м складской площади класса А была 11 евро с НДС, то сегодня это 8,2 евро с НДС на действующие контракты.

Что касается вновь заключаемых контрактов, то согласованная арендная ставка доходит до 7,5 евро с НДС и это уже с наличием стеллажной системы. В отношении складов класса B арендная ставка в 2013–2014 годах составляла 8,5–9 евро с НДС. Сегодня эта ставка – 7 евро с НДС, в отдельных случаях – 6 евро с НДС.    

– Будут ли в ближайшее время особенно актуальны услуги складского аутсортинга?

– Аутсорсинг будут использовать те компании, которые уже привыкли к такой форме работы, а также будет формироваться спрос со стороны маленьких и начинающих компаний. Но проблема складского аутсорсинга состоит в том, что большинство крупных логистических провайдеров Минска прекратили свою деятельность в 2015 году по причине низкой рентабельности бизнеса. А несколько оставшихся операторов будут обслуживать тех крупных клиентов, которые у них есть.

От маленьких клиентов большинство логистических операторов уже отказалось или отказывается. Также многие компании, которые ранее обслуживались у операторов, сами уходят от услуг аутсорсинга на классическую аренду по причине неудовлетворённости качеством оказываемых услуг. 

Жаль, что это направление деятельности в Беларуси останавливает своё развитие. За последние годы логистические провайдеры смогли, всё-таки, сформировать определённый спрос на эти услуги.

Сами операторы частично загубили смысл развития этого направления, демпингуя один другого.  Другими факторами приостановки развития складского аутсорсинга стали такие факторы, как довольно высокие арендные ставки за площади, на которых оперируют компании, отсутствие возможности открытия пунктов таможенного оформления на коммерческих площадях, и, конечно же, где-то отсутствие профессионализма.     

– Ваши прогнозы по развитию рынка складской недвижимости на 2016 год?

– Активная миграция арендаторов, и, прежде всего, смена старых площадей вроде класса C на более качественные площади класса B и А. Учитывая насыщенность рынка качественными площадями и гибкий подход арендодателей, это станет реально для компаний, которые находились на старых площадях. Также понемногу будут расходиться вакантные площади класса А и B, возможно, где-то более мелкими нарезками.

Это ещё будет связано и с тем, что многие девелоперы отказались от планов строительства новых складских площадей и, соответственно, не будет большого количества вновь вводимых складов. И, вполне возможно, по этой причине к концу 2017 года вновь будет активным спрос на складскую недвижимость, что вызовет небольшой рост арендных ставок. Дальнейшее строительство складских площадей будет реализовываться конкретно под заказчика. 

– Может, вы дадите конкретные рекомендации девелоперам и арендаторам складских комплексов, которые будут полезны при принятии решений в будущем году?

– Девелоперам следует применять гибкую политику по отношению к арендаторам и покупателям, используя такие инструменты, как арендные каникулы, снижение арендных ставок на тяжёлый период или вне сезона, рассрочку платежей при покупке площадей. Девиз на ближайший период: «Лучше договориться, чем потерять клиента».

Потребителям площадей я бы рекомендовала воспользоваться ситуацией и возможностями и при назревшей необходимости сменить старые площади и базы на новый качественный формат складов. Также сейчас имеются прекрасные варианты приобретения или строительства складских площадей по вменяемым ценам и условиям приобретения.

При долевом строительстве рекомендую ввязываться в проекты только с девелоперами, которые уже имеют большой портфель сданных объектов и которые могут финансировать строительство собственными средствами или уже имеют основного дольщика, который финансирует частично строительство.

  Дарья Курас