Офисная недвижимость: арендные ставки пойдут вверх из-за дефицита площадей
Почему в 2018 году ожидается рост арендных ставок, о приходе в Минск формата «Лофт» и востребованности офисных площадей вблизи МКАД, почему стоит обратить внимание на непрофильные активы банков в виде залогового имущества, а также, какие бизнес-центры сегодня являются самыми востребованными в столице, megapolis-real.by у знал у учредителя агентства недвижимости ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП» Кристины Крупатиной.
- Какие тенденции сегодня вы наблюдаете на рынке офисной недвижимости?
- Итоги 2017 года говорят о стабилизации рынка офисной недвижимости в Беларуси - средние ставки аренды прекратили снижение, которое наблюдалось с конца 2014 года, а существующий спрос сокращает долю свободных площадей как в офисах класса А, так и в офисах класса В.
Таким образом, в условиях определенности игроки рынка могут более эффективно управлять своим бизнесом и планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. И это можно отметить в качестве главного достижения 2017 года.
Можно отметить также, что арендные ставки не только стабилизировались, но и двинулись вверх в категории офисных площадей класса А и B.
По итогам III –IV кварталов 2017 года возросли доли сделок с офисными блоками площадью 1-2 тыс. кв. м. и более. Со второго квартала 2017 года фиксировалось значительное количество сделок по продаже офисных площадей. Притом, что стоимость продажи была абсолютно «не бросовая».
Сохраняется ситуация низкого объема анонсированных офисных площадей в новых проектах. На фоне низкого прироста новых площадей и достаточно большого объема поглощения офисов в III -IV кварталах 2017 года доли вакантных площадей снизились: в классе «А» до 5-6%, в классе «В» - до 8%.
Ниже представлена диаграмма, которая отражает динамику арендных ставок за предыдущий период и предположительный прогноз на 2018 год. Нужно отметить, что это средние арендные ставки, которые имеют место быть при аренде площадей не более 100-200 метров.
На большие арендные площади на долгосрочной основе арендодателем формируется обычно другая арендная политика, соответственно, с более низкими арендными ставками.
Графики предоставлены экспертом
Как мы видим, наименьшее снижение арендных ставок претерпели офисные площади классов А и B+.
Площади высокого качественного уровня даже в период экономического спада с 2014 по I квартал 2017 года имели минимальный процент вакантности. Если они и были вакантны какое-то время чуть в большем отклонении от нормы 5-6%, то это обусловливалось внутренней политикой девелопера не снижать арендную ставку ниже определенного уровня.
Сильные, без особых обязательств перед финансовыми учреждениями девелоперы, прекрасно понимают, что кризисные явления временные, и что потом будет намного сложнее отрегулировать/повысить ставку.
Аренда офисов от собственников в Минске - 8 актуальных предложений
Очень четкое падение показали офисы класса С. И в будущем они практически не отыграют ставку.
Также сильно упал спрос на относительно качественные площади, находящиеся возле МКАД. В основном это офисные площади при складских площадях или производственных базах. Дело в том, что при заполненных индустриальных площадях, офисная часть в виде отдельного бизнес-центра зачастую не востребована, так как многие арендаторы не считают ее привлекательной.
Тем не менее, со второго полугодия 2018 года эти площади будут востребованы из-за дефицита качественных площадей, а к арендаторам придет понимание, что близость к МКАД – это отличная транспортная доступность, большие стоянки и приемлемые арендные ставки.
Графики предоставлены экспертом
Тенденция такова, что большинство качественных площадей класса А , B+, B не продаются – процент сделок минимален. И даже в период экономического спада качественные площади претерпели наименьшее снижение цены и по-прежнему являются инвестиционно-привлекательными.
- Назовите бизнес-центры столицы, которые сегодня являются самыми востребованными при арендной ставке выше рыночной?
- Прежде всего, это бизнес-центры, которые имеют четкую инфраструктуру, профессиональную управляющую компанию и минимальное количество дольщиков, либо вовсе их отсутствие. Другими словами, это бизнес-центры, которые принадлежат и управляются одним девелопером. В Минске это RIVIERA PLAZA, Rubin Plaza, Silver Tower, Титан, БЦ Velcom, Dana Mall, Omega Tower.
В ближайшее время на рынок выходит еще один бизнес-центр такого же уровня общей площадью более 20 000 кв.м - «АКАДЕМИЯ». Стоит отметить, что уже на запуске этого бизнес-центра практически на все площади были заключены предварительные договора аренды.
- Какой прогноз относительно развития рынка офисной недвижимости Минска вы могли бы дать на 2018-2019 годы?
- Многие девелоперы, наблюдая стабилизацию на рынке офисной недвижимости, которая характеризуется низкой волатильностью ставок аренды, снижением уровня вакантных площадей, начнут «разморозку» уже начатых проектов и вступят в строительство новых. Низкий объем ввода новых площадей и стабильный спрос на качественные офисы повлияют на стабилизацию ситуации на рынке и восстановление баланса.
При условии стабилизации рынка, восстановление темпов строительства и рост количества анонсируемых объектов начнется не ранее второй половины 2018 года. Дефицит качественных площадей наметится со второй половины 2018 года, и соответственно, арендные ставки вырастут.
Из-за сокращения офисных площадей, и заполнения наиболее востребованных метров, начнут «расходиться» и качественные площади вблизи МКАД, а также обозначится некоторое сокращение площадей класса С.
Существенным фактором для игроков рынка станет вступление в действие (конец 2018 г- начало 2019 г. ) прорабатываемого Указа, который регламентирует привязку арендных ставок только к белорусскому рублю, что вызовет изначально определенное волнение на рынке, а затем постепенную адаптацию и выработку инструментов регулирования.
- Что бы вы могли посоветовать инвесторам, девелоперам, потребителям офисных площадей?
- Стабильным и сильным инвесторам /девелоперам я бы рекомендовала начинать продумывать новые проекты в правильных местах, чем, наверное, они уже и заниматься. В идеале иметь в заказчиках потенциально развивающиеся компании – арендаторов/покупателей, чтобы реализовывать концептуально продуманные проекты с определенными гарантиями от потребителей в виде авансовых платежей.
Что касается более быстрых менее рисковых проектов, то можно присмотреться к старым зданиям в городе, а именно их выкупу из резерва госсобственности с целью реконструкции и модернизации. Очень вероятно, что скоро на рынок придет формат офисов «Лофт» на базе старых фабрик-предприятий. Данная архитектурная тенденция более тридцати лет используется на Западе.
Бывшие фабрики, склады и заводы превращаются в офисы, жилые квартиры, музеи, галереи, торговые помещения. Характерные отличительные черты лофта: высокие потолки, огромные окна, много света, возможность реализации нестандартных дизайнерских идей, в интерьерных решениях используются детали, оставшиеся от старого заводского антуража.
Плюсов у этого направления много: при дороговизне земли и строительстве в городе располагается огромное количество пустующих предприятий, которые легко переоборудовать.
ТОП 10 самых популярных и интересных статей за 2017 год
Инвесторам я бы рекомендовала обратить внимание на непрофильные активы банков в виде залогового имущества, где можно найти действительно достойные объекты, попавшие на баланс во время экономического спада. Кроме того, банки могут предложить эти объекты по сходным ценам и с предоставлением интересных финансовых инструментов под минимальные проценты и максимальные сроки. К слову, данный инструмент можно рекомендовать и покупателям недвижимости под собственные нужды.
Арендаторам и покупателям площадей для собственных нужд уже сейчас нужно понимать, что рынок двинулся вверх, и как бы не было сильно желание удержать ставки и цены на уровне кризиса, в ближайшее время это будет делать все тяжелее. И если есть желание все-таки минимизировать затраты на аренду/покупку офисной недвижимости, то нужно принимать во внимание площади класса С; качественные, но бюджетные бизнес-центры на МКАД и за ее пределами; залоговую недвижимость банков.
Мария Мелёхина
