Управляющий партнёр группы компаний «ViVa Invest» Юрий Жарков: «Рынок коммерческой недвижимости Беларуси на пороге редевелопмента»

В Минске 19 мая состоится IV профессиональный Форум «ТОН –2016». В качестве одного из спикеров организаторы пригласили управляющего партнёра группы компаний «ViVa Invest» Юрия Жаркова. Он выступит перед участниками Форума с тезисами на тему «Проблемные объекты коммерческой недвижимости: опыт переформатирования, продажи, привлечения нового инвестора». Журналист портала megapolis-real.by побеседовал с Юрием Жарковым в преддверии его выступления.

– Что вы понимаете под проблемными объектами коммерческой недвижимости и почему вы решили об этом поговорить?

– Известно, что «ViVa Invest» является профессиональным участником рынка жилой недвижимости, однако проекты коммерческого назначения присутствуют и в нашем, и в инвестиционном портфеле наших партнёров. Некоторые из них, в силу фактора времени или рынка, стали проблемными. Мы сами являемся девелопером, арендатором и арендодателем, имеем опыт создания и аудита коммерческих концепций, а также общения с обеими сторонами арендных отношений.

Выступаем авторами общественно значимых и неоднозначных проектов таких, как «Новая Осмоловка». Кстати, на примере этого проекта можно раскрыть одно из содержаний статуса «проблемный»: когда интересы общества, государства и инвестора не могут быть с лёгкостью приведены к общему знаменателю и требуют тщательных и длительных исследований. Данным статусом именно в этом контексте сегодня также обладают такие проекты, как строительство ФОК в районе Цнянского водохранилища или строительство административно-торгового здания на проспекте Машерова. 

Статус «проблемный» также можно присвоить всем новым проектам, которые реализуют стратегию «голубого океана», зарождая новые форматы локальных рынков. Ещё пять лет назад таковыми для Беларуси были хостелы.  В настоящее время это проекты комплексов, состоящих из апартаментов, не относящихся к жилому фонду.

Для уже построенных объектов, которые сегодня имеют высокий уровень вакантности либо уровень арендных ставок ниже среднерыночного в своём классе, характерна проблема слабой проработки или полного отсутствия коммерческой или технологической концепций. Зачастую эта проблема не видима для девелопера/арендодателя. Последний видит снижение арендных платежей, рост числа пустующих помещений и определяет проблему как проблему рынка. Однако он не видит главного – торговый центр не выбирает клиентскую массу со своей торговой зоны, что и приводит к снижению товарооборота арендаторов, их «утечке», что, в свою очередь, обнажает проблему некачественной концепции.  

– Выделите ключевые факторы, которые стоит учесть на стадии проектирования объекта коммерческой недвижимости, чтобы объект не стал проблемным.

– Ключевыми являются факторы рынка, места и времени. Изначально нужно ответить на вопросы: каким должен быть планируемый объект, кому он нужен и нужен ли он конкретно в этом месте. Если речь идёт о форматном торговом центре, стоит задуматься не только о том, насколько хорошо в нём будет себя чувствовать ваш непосредственный клиент – арендатор, но и его клиент – покупатель. Ведь именно последний де-факто и окупает все затраты, принося добавочную стоимость на счета девелопера проекта.

Следует критично относиться к формату и типу предлагаемых для строительства объектов. Далеко не всегда определённое законом целевое назначение земельного участка выгодно конкретному бизнесу. К сожалению, в столице уже есть примеры, когда коммерческие объекты возведены там, где положено, но не там, где нужно.

Важно ответить на вопрос «когда?». Ведь проекты в сфере недвижимости являются долгоиграющими и капиталоёмкими бизнес-идеями, в связи с чем для девелопера критически важно обеспечить устойчивость основных показателей эффективности к переменчивому фактору времени, влияние которого может быть таким же пагубным для проекта, как и неправильно выбранное место строительства. Например, не лишним будет оценить вероятность появления рядом с вашим объектом более сильного конкурента и заранее продумать способы адаптации к изменению конъюнктуры рынка, вплоть до сценария редевелопмента территории.

Кстати, на тему фактора места и грамотного размещения торговых центров очень содержательно выступают на конференции украинские эксперты из «UTG». Для меня самым ярким стал кейс о выборе локации и сценариев её развития для торгово-развлекательного центра «Ocean Plaza» в Киеве – колоссальную работу проделали специалисты Торговой Гильдии.

– Как уже функционирующие проблемные объекты сделать привлекательными для девелоперов, арендаторов, покупателей?

– Для начала стоит разобраться, почему объект является проблемным, на чьей стороне – девелопера, арендатора или конечного покупателя – возник сбой бизнес-модели и определиться с тем, кто из обозначенной «коалиции» должен и может его устранить. Здесь, как и в медицине, основной задачей является диагностика. Затем комплексно проработать сценарии, роли и выбрать наиболее подходящий комплекс решений, опираясь при этом на результаты анализа чувствительности проекта к применению тех или иных мер воздействия.

Каждый коммерческий объект является в определённом смысле «живым» организмом, в котором каждая зона и каждый арендатор выполняют определённую функцию. Все функции взаимосвязаны и в своём взаимодействии создают финансовый результат, который в целом составляет интерес девелопера, а в определённой части – арендатора. В свою очередь конечному потребителю важны качество, цена и сервис.  

Если на падающем товарообороте якорный арендатор продовольственного супермаркета систематически обращается к девелоперу за снижением арендной ставки, это ещё не повод искать проблему в несостоятельности арендатора или падающем рынке. Возможно, истинная причина заключается в нарастающей агрессивности конкурентной среды, особенно если ваш торговый центр расположен в развивающемся микрорайоне, таком как столичная «Каменная горка». В таком случае за повышением ренты девелоперу следует обратиться к сценарию замены типа якорного арендатора с продовольственного, например, на «DIY». Вероятнее всего, это повлечёт за собой переформатирование всего торгового центра и замену целого пула арендаторов. Поэтому экономика подобных кардинальных решений должна быть детально просчитана, хотя бы в среднесрочной перспективе.

В некоторых проектах решение проблемы вполне очевидно, но существуют организационные препятствия. Например, если объект принадлежит нескольким собственникам, часть которых сочетает в себе роль и девелопера, и арендатора. В этом случае есть риск, что их общим интересам противится идея предстоящих изменений концепции. В этом случае повышать привлекательность объекта стоит начать с консолидации собственности в руках одного девелопера либо той группы, которая имеет согласие по всем стратегическим и тактическим вопросам. Ярким примером в этом контексте выступает столичный ТЦ «Паркинг».

Важно также понимать, что далеко не каждый коммерческий объект с симптомами наличия проблем стоит наделять статусом «проблемного». Возможно, рациональнее будет рассудить, что это и не кризис вовсе, а новая реальность для вашего объекта. В этом случае можно обратить внимание на оптимизацию издержек, не внося кардинальных изменений в саму бизнес-модель. Полезность бездействия также можно обосновать наличием на рынке некачественной информации и отсутствием необходимой массы компетенций и экспертов рынка. Именно в таких условиях возрастает риск фатальных девелоперских ошибок.  

– Какие объекты коммерческой недвижимости могут быть интересны инвесторам? Как убедить их вложить средства в тот или иной объект?

– Технология и практики продажи каждого коммерческого объекта уникальны. Общая рекомендация продавцам – не усложнять юридическую схему сделки и продавать на законных основаниях именно то, что хочет приобрести инвестор и в том виде, в каком он хочет. Опыт сопровождения инвестиционных сделок показывает, что желание продавца максимально учесть свои неценовые интересы зачастую делает сделку невыгодной для инвестора, хотя сам объект ему интересен. Иными словами, любой объект коммерческой недвижимости потенциально может быть интересен рынку, при условии, что сам объект является ликвидным, инвестор – разумным, а продавец – гибким.

– Ваш прогноз на 2016–2017 годы: что ждать белорусскому рынку коммерческой недвижимости? Будет ли увеличиваться количество проблемных объектов?

– Я думаю, что проблемных объектов станет больше. С открытием новых объектов ставки будут снижаться вслед за доходностью частного бизнеса, миграция арендаторов и уровень вакантности будут расти. Рынок коммерческой недвижимости ещё не во всех сегментах прошёл фазу качественного становления, а мы уже на пороге потенциальной проблемы перепрофилирования и редевелопмента ряда территорий. И, на мой взгляд, наш рынок к этому ещё не готов.

С другой стороны, можно сказать, что сейчас наступает то самое время, когда разрешается допускать ошибки, чтобы становиться опытнее и грамотнее для решения подобных проблем в будущем.

  ***Благодарим  агентство бизнес-коммуникаций «Отраслевые форумы» и «Медиагруппу «АРТ Престиж»за помощь в подготовке  материала.

Дарья Курас