АНАЛИЗ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2026 Г. ИТОГИ РЫНКА 2025 Г. - I КВАРТАЛ 2026 Г. МИНСК И МИНСКИЙ РЕГИОН. ТЕНДЕНЦИИ В ОБЛАСТЯХ РБ
Общие тенденции рынка I квартал 2026 г.
Начало 2026 года характеризуется стабильной ситуацией на рынке складской недвижимости. Ключевые тенденции, сформировавшиеся по итогам 2025 года, сохраняют свое влияние и в первом квартале текущего года. Арендные ставки, зафиксированные на конец 2025 года, остались без существенных изменений: рынок не демонстрирует ни роста, ни снижения. Таким образом, можно говорить о достижении определенного ценового равновесия.
Несмотря на стремление собственников увеличить ставки в связи с ростом налоговой нагрузки на недвижимость и земельные участки, текущий уровень арендных ставок уже находится на предельно допустимом уровне для арендаторов. Дальнейшее повышение ограничено платежеспособностью бизнеса.
Следует отметить, что собственники, не пересматривавшие ставки в период 2021–2023 годов, в течение 2025 года и начала 2026 года скорректировали их до рыночных максимумов. В то же время объекты, по которым арендные ставки были доведены до максимальных значений еще в 2024 году, в ближайшей перспективе вряд ли смогут продемонстрировать дальнейший рост, поскольку рынок достиг своего ценового потолка.
В сегменте купли-продажи также наблюдается выход ценовых ожиданий собственников на предельные уровни, сопоставимые с пиковыми значениями, зафиксированными в период 2010 – начала 2011 годов. Однако данный уровень цен не отражает реальную готовность рынка к совершению сделок в сопоставимом объеме. Наблюдаемая ценовая планка в большей степени является отражением ожиданий продавцов, сформированных исходя из текущих затрат, включая стоимость строительства, финансирования и налоговую нагрузку. При этом платежеспособный спрос остается сдержанным: потенциальные покупатели не демонстрируют готовности формировать очередь за объектами по заявленным ценам. Это указывает на разрыв между ожиданиями собственников и реальными рыночными возможностями, что в свою очередь сдерживает активность сделок.
Тем не менее, единичные сделки по верхней границе рынка всё же фиксируются. Как правило, речь идет об инвестиционных приобретениях объектов с действующим арендным потоком. Наибольший интерес сосредоточен на ликвидных локациях (в первую очередь в пределах МКАД), с площадями порядка 1 000–3 000 кв. м.
Дополнительным фактором, позволяющим достигать максимальных ценовых значений, является наличие не просто складской «коробки», а объектов с технологической инфраструктурой и специализированной инженерной начинкой, обеспечивающей готовность к эксплуатации под конкретные бизнес-процессы.
Таким образом, рынок сухих складов находится в состоянии ценового напряжения, при котором заявленные предложения достигают верхней границы, но не подкрепляются соответствующим уровнем спроса. В целом текущая ситуация свидетельствует о фазе стабилизации рынка с ограниченным потенциалом для краткосрочного увеличения доходности.
Как отмечалось в предыдущих исследованиях, качественные объекты класса B/B+ в привлекательных локациях продолжают демонстрировать опережающую динамику по сравнению со стандартными объектами класса B. Наиболее востребованным сегментом остаются площади в диапазоне от 1 000 до 4 000 кв. м. Данная тенденция отчетливо прослеживается как в арендном сегменте, где такие объекты удерживают более высокие и устойчивые ставки, так и в сегменте купли-продажи, где они формируют верхнюю границу ценовых ориентиров и пользуются приоритетным спросом со стороны инвесторов и конечных пользователей.
Отдельного внимания заслуживает сегмент складов с температурным режимом. Спрос на холодильные и, в особенности, морозильные склады достиг критически высокого уровня, что привело к выходу арендных ставок на предельные значения. Наиболее выраженный дефицит наблюдается именно в сегменте морозильных мощностей, где предложение существенно ограничено, а требования арендаторов к техническим характеристикам объектов остаются высокими. В результате такие объекты демонстрируют максимальные показатели заполняемости и устойчиво удерживают верхнюю границу рынка по арендным ставкам. Данный сегмент в текущий момент является одним из наиболее перегретых на рынке, с фактически нулевым уровнем вакансии. Высокий спрос при ограниченном предложении формирует устойчивый дисбаланс, который оказывает давление на арендные ставки и повышает инвестиционную привлекательность подобных объектов. С учётом текущих рыночных условий, а также ограниченного объёма нового строительства складов с температурным режимом (холодильных и морозильных), можно ожидать сохранения сложившейся тенденции в данном сегменте в среднесрочной перспективе — в горизонте ближайших трёх лет.
Динамика и прогноз арендных ставок
Динамика на склады качественного уровня А со стеллажами и без – Минск и Минский район.
Динамика на склады качественного уровня класса B/B+ Минск – МКАД I.
Динамика на склады класса B нестандартного формата от 1000 и более кв. м МКАД и до 5 км от МКАД (старый фонд, а также логистически устаревшие объекты, характеризующиеся неэффективными форматами планировки и недостаточной высотой складирования).
Относительный рост арендных ставок в данном неформатном сегменте обусловлен прежде всего дефицитом предложения объектов небольшого формата (1 000–3 000 кв. м). В пределах МКАД территория фактически уже сформирована и насыщена складской застройкой, при этом реализация новых проектов аналогичного формата в непосредственной близости к МКАД I не рассматривается даже на стадии проектирования.
Динамика стоимости продажи готовых качественных складских площадей и стоимости долевого строительства 2022-2026 гг.
Как видно из представленной выше диаграммы, стоимость готовых площадей качественного класса B, расположенных в пределах МКАД, в ряде случаев превышает показатели объектов класса A. Данная ситуация обусловлена выраженным дефицитом качественных площадей данного класса в указанной локации.
Исходя из среза рынка , в сегменте качественных объектов класса B/B+ в 2026–2027 годах ожидается формирование устойчивого и выраженного спроса на площади небольшого формата (1 000–3 000 кв. м), что будет обусловлено сохраняющимся дефицитом предложения, ограниченными возможностями нового строительства в пределах МКАД и высокой востребованностью подобных форматов со стороны бизнеса. На этом фоне к 2027–2028 годам можно прогнозировать постепенный запуск процессов проектирования складских объектов небольшого формата. Вероятнее всего, такие проекты будут реализовываться за пределами МКАД, включая территории с соответствующим функциональным назначением (зоны СЭЗ).
Дополнительно рынок уже начинает реагировать на сформировавшийся дефицит площадей данного формата через приобретение старых объектов как в городской черте, так и в пригородных зонах, с последующей концепцией и адаптацией под современные требования арендаторов. Это включает оптимизацию логистических характеристик, совершенствование планировочных решений, а также внедрение необходимой инженерной и технологической инфраструктуры. С высокой долей вероятности к концу 2028 года дефицит в данном сегменте начнёт постепенно нивелироваться по мере ввода в эксплуатацию новых площадей соответствующего формата, запущенных в ответ на накопленный спрос предыдущих периодов.
Что касается объектов класса A, их проектирование и реализация ведутся в относительно достаточном объёме, соответствующем прогнозируемому уровню будущего поглощения. Следует отметить, что формат класса A, как правило, предполагающий площади от 5 000 кв. м и более, обладает большей устойчивостью к фактору удалённости от МКАД. Такие объекты остаются ликвидными на расстоянии до 10–15 км, где сохраняется наличие земельных участков под застройку и отсутствуют ограничения, характерные для территорий в непосредственной близости к МКАД. В результате в данном сегменте не наблюдается столь выраженного дефицита, как в категории объектов меньшего формата, расположенных вблизи МКАД.
Рынок мультитемпературной складской недвижимости. Тенденции. Коммерческие условия
Рынок складской недвижимости Республики Беларусь в сегменте мультитемпературных объектов находится на этапе активного становления и структурных изменений. Несмотря на устойчивый рост спроса, данный сегмент по-прежнему сохраняет нишевой характер, что связано с ограниченным кругом пользователей и особенностями эксплуатации подобных объектов. Спрос со стороны ключевых потребителей уже сегодня значительно превышает объёмы доступных качественных площадей, что позволяет рассматривать данный сегмент как одно из наиболее перспективных направлений развития складской недвижимости. Основным фактором, формирующим спрос, выступает продуктовый ритейл, создающий базовую потребность в логистической инфраструктуре с различными температурными режимами. Сегмент отличается крайне низким уровнем вакантности, что свидетельствует о его дефиците. При этом значительная часть существующих объектов не отвечает современным требованиям в части энергоэффективности, автоматизации и функционального зонирования, что дополнительно сокращает объём качественного предложения.
Ключевой характеристикой сегмента является высокая степень индивидуализации проектов. Ввиду технологической сложности и специфики эксплуатации большинство мультитемпературных складов реализуется под конкретного пользователя. Это обусловливает преобладание формата build-to-suit, при котором объекты проектируются с учётом индивидуальных требований заказчика, включая температурное зонирование, организацию логистических потоков и инженерные решения.
Рынок характеризуется практически полным отсутствием свободных площадей, что подтверждает его выраженный дефицит. Уровень вакантности стремится к нулевым значениям, поскольку объекты либо изначально строятся под конкретного пользователя, либо заняты долгосрочными арендаторами. В результате доступные предложения носят единичный характер.
По состоянию на I квартал 2026 года совокупный объём качественных складских площадей с холодильным и морозильным режимами (chilled / frozen) в г. Минске и Минском районе оценивается примерно в 74 000 кв. м. В данный показатель не включены объекты государственного фонда, а также складские комплексы устаревших форматов, не соответствующие современным стандартам. Кроме того, значительная доля мультитемпературных площадей используется собственниками для собственных нужд) и не выходит на открытый рынок.
Совокупный объём качественных складских площадей г. Минска и Минского региона оценивается на уровне порядка 1,75 млн кв. м. Из них около 74 тыс. кв. м приходится на склады с холодовыми режимами (chilled / frozen), что составляет порядка 4,2 % от общего объёма. Данная структура свидетельствует о низкой обеспеченности рынка мультитемпературной складской инфраструктурой (multi-temperature warehouses) и наличии потенциала для дальнейшего развития сегмента. Для сопоставления, в Московском регионе доля мультитемпературных складских объектов (multi-temperature warehouses) в структуре качественного складского предложения оценивается на уровне порядка 8–12%, тогда как в г. Минске и Минском регионе данный показатель составляет около 4,2 %.
Уровень вакантности складских площадей с холодовыми режимами (chilled / frozen) в г. Минске и Минском регионе фактически равен нулю.
Коммерческие условия и ценовая политика в сегменте мультитемпературной складской недвижимости.
Рынок региональной складской недвижимости: ключевые тенденции и драйверы развития (2025–2026 гг.)
С учётом активного развития сегмента маркетплейсов и электронной коммерции в Республике Беларусь, в 2025 году и начале 2026 года существенно усилился интерес со стороны данных игроков к региональным складским площадям. Данная тенденция обусловлена необходимостью сокращения сроков доставки и повышения качества логистического сервиса, поскольку ключевое конкурентное преимущество формируется за счёт территориальной близости к конечному потребителю.
Существенным преимуществом региональных рынков является более доступный уровень стоимости объектов и арендных ставок по сравнению со столичным рынком. Это формирует дополнительную инвестиционную привлекательность для девелоперов и конечных пользователей. Дополнительным фактором выступает наличие государственных программ поддержки, которые создают благоприятные условия для реализации логистических и индустриальных проектов в регионах, включая льготные механизмы финансирования и иные формы стимулирования инвестиций.
Основным ограничивающим фактором сегодня являются человеческие ресурсы, дефицит которых особенно остро ощущается в Минске и Минском регионе. Компании сталкиваются с необходимостью привлекать персонал из других регионов и областей, неся дополнительные расходы на жильё, транспорт и удержание сотрудников.
В то же время в областных и районных центрах кадровый ресурс значительно более доступен и локализован. Персонал проживает вблизи места работы, что позволяет минимизировать сопутствующие затраты и упростить операционные процессы.
На первый взгляд, концентрация складской инфраструктуры в столичном регионе может казаться эффективным решением. Однако такая модель оправдана лишь в краткосрочной перспективе. В долгосрочном горизонте она приводит к росту операционных затрат и ограничивает возможности масштабирования.
Эти выводы уже сделали крупнейшие игроки рынка. Российские маркетплейсы и крупные розничные сети активно переходят к децентрализованной модели логистики и заходят в региональные проекты, развивая инфраструктуру в таких городах, как Барановичи, Орша и Гомель.
Таким образом, размещение складских объектов в регионах, даже с учётом инвестиций в строительство или приобретение площадей, в долгосрочной перспективе является более экономически эффективным и стратегически устойчивым решением. Это позволяет снизить зависимость от дефицитного столичного рынка труда, оптимизировать затраты и обеспечить стабильное развитие бизнеса.
Ключевое преимущество такой модели — это приближение к конечному потребителю. Размещение складов в регионах позволяет существенно сократить сроки доставки, повысить уровень сервиса и обеспечить более равномерное покрытие территории страны.
В результате, компании не просто оптимизируют издержки, но и получают стратегическое преимущество — возможность масштабирования и экспансии во все регионы Беларуси с формированием полноценной логистической сети по всей стране.
При этом важно отметить, что большинство компаний данного сегмента пока не реализовали подобную стратегию. Это формирует уникальное окно возможностей, в регионах по-прежнему доступны объекты (в том числе старого фонда) по значительно более низкой стоимости с потенциалом модернизации под современные логистические стандарты. Дополнительно, существует возможность получения земельных участков под строительство логистических объектов на льготных условиях, включая преференции и доступ к более выгодному финансированию.
В то время как значительная часть компаний продолжает конкурировать за ограниченные площадки в Минске и прилегающих районах, наиболее сильные и стратегически ориентированные игроки уже сделали выбор в пользу региональной экспансии. Они первыми занимают перспективные локации, формируют логистическую инфраструктуру и закрепляются на рынках, где конкуренция пока значительно ниже, а потенциал роста — выше.
Фактически, речь идёт не просто о выборе локации, а о формировании долгосрочного конкурентного преимущества. Те, кто заходит в регионы сейчас, получают лучшие активы, более выгодные условия и опережают рынок, тогда как остальные вынуждены бороться за перегретые и ограниченные ресурсы столичного региона.
В результате, компании, которые первыми реализуют данную стратегию, получают не только снижение издержек, но и стратегическое преимущество — возможность масштабирования и экспансии по всей территории Беларуси с формированием полноценной логистической сети.
Основные выводы
- Рост арендных ставок и стоимости продажи достиг пика рыночных возможностей и остановился.
- Фиксируется острый дефицит объектов класса B/B+ от 1000 до 3000 кв. м на МКАД и радиусе 3-5 км.
- Реализация проектов складской недвижимости класса A осуществляется эффективно и сбалансированно, обеспечивая равновесие между спросом и предложением, на рынке не наблюдаются признаки острого дефицита и ажиотажного спроса.
- Продолжается тенденция смещения новых проектов в зону второй кольцевой автодороги, где такие локации, как индустриальная зона Фаниполь, Великий Камень, демонстрируют устойчивый рост востребованности. В настоящее время уровень арендных ставок и стоимости продажи в Фаниполе сопоставим с Минском, что свидетельствует о выравнивании локационной привлекательности и высокой активности спроса в данном направлении.
- Фиксируется устойчивый дефицит складской недвижимости с холодовыми режимами, в особенности морозильных складов. С учетом ограниченного количества реализуемых проектов в данном сегменте, дефицит будет сохраняться в долгосрочной перспективе.
- Вход в регионы РБ крупных маркетплейсов и розничных сетей. Выкуп старых объектов, проектирование новых. Основная цель – близость к потребителю и близость доступного персонала.
Прогнозы
- Рост арендных ставок до конца 2026 года не ожидается, так как рынок достиг предельного уровня платёжеспособного спроса, сформировав естественный баланс.
- Стоимость продажи также находится на пиковом уровне и, вероятно, не будет демонстрировать дальнейшего роста, так как рынок не способен воспринять более высокие цены.
- Исключением станут склады морозильного и холодильного хранения, где предельные ставки могут расти выше среднерыночных значений ввиду острого текущего и прогнозируемого дефицита, что будет вынуждать компании принимать такие условия.
- Компании всё чаще будут рассматривать выход с логистическими объектами в регионы, что приведёт к росту стоимости региональной недвижимости старого фонда — как в части продажи, так и аренды.
- Собственники объектов на МКАД и в пределах 15 км будут удерживать максимальные цены продажи и аренды, в то время как покупатели не готовы приобретать активы по пиковым значениям. В этих условиях пользователи будут адаптироваться: размещаться в зонах СЭЗ «Минск», перепрофилировать производственные помещения под логистику, выкупать объекты старого фонда на МКАД и в черте города с аукционов с последующей адаптацией. Данный период высоких цен способен изменить структуру рынка складской недвижимости и привести к пересмотру устоявшихся подходов к выбору локаций.
Читайте также:
 |
Предложение по аренде и продаже складов |
 |
|
|
|
Тенденции 2025г. Прогнозы 2025-2028гг.. рынка складской и индустриальной недвижимости Минского региона. I квартал 2025г. Итоги 2024г. |
