Директор ООО «Агентство недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня: «Сегодня ни одно агентство недвижимости на легальных основаниях не может проверять юридическую чистоту сделки»

О проблеме проверок юридической чистоты сделок с недвижимостью участникам конференции «Актуальные вопросы риэлтерской деятельности» рассказал директор ООО «Агентство недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня. Какие изменения и дополнения, по мнению докладчика, необходимо внести в законодательство по вопросам предоставления информации риэлтерским организациям?

Такого понятия как проверка юридической чистоты сделки в нашем законодательстве не существует. Сегодня это сленговое понятие, когда мы употребляем его, наши сотрудники и наши клиенты понимают, о чём идёт речь. Я бы определил это понятие как комплекс действий риэлтерской организации, направленных на установление факта наличия или отсутствия обстоятельств, в силу которых сделка с недвижимостью может быть признана недействительной основанием, предусмотренным законодательством.

Зачем вообще нужно проверять сделки? Сегодня, согласно действующему гражданскому законодательству, если с объектом недвижимости была совершена какая-то сделка, неважно 10 или 15 лет назад (есть вопросы исковой давности, но, как правило, обходится без них), если признаётся недействительной самая первая сделка, то признаются недействительными и все последующие. Соответственно, если сегодня вы оформляете сделку, а через какое-то время признаётся недействительной первая сделка с квартирой, совершённая 10 лет назад, то и ваша сделка, которую вы помогали оформлять, тоже признаётся недействительной.

До 2006 года в Беларуси, по большому счёту, отсутствовало законодательство, которое позволяло риэлтерским организациям на легальных основаниях заниматься проверками юридической чистоты сделки. Равно как и отсутствовало законодательство, которое обязывало риэлтерские организации делать это. Большинство прогрессивных агентств недвижимости, как правило, крупные агентства с большим штатом, занимались проверками. Для чего? Для защиты прав и интересов своих клиентов. Для улучшения своего имиджа. Для поддержания своей деловой репутации. Поскольку законодательства по данному вопросу не было, проверки осуществлялись всеми правдами и неправдами.

В 2006 году был издан Указ о риэлтерской деятельности, который запустил весь механизм. Законодательство обосновало право и обязанность риэлтерских организаций заниматься проверками. В Указе отмечалось, что риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению регистрации сделки, которая в дальнейшем может быть признана недействительной. Кроме того, в указе была закреплена норма, согласно которой риэлтерская организация обязана в договоре с приобретателем объекта недвижимости указывать свои обязательства, определять перечень лиц, имеющих права в отношении объекта недвижимости. Таким образом эта норма дала официальный старт возникновению обязанностей агентств недвижимости заниматься проверками юридической чистоты сделок.

В соответствии с пунктом 1.5 Указа, в целях обеспечения в соответствии с законодательством оформления прав на объект недвижимости, защиты имущественных интересов и прав граждан и юридических лиц, риэлтерские организации имеют право получать информацию от государственных органов и иных организаций об объектах недвижимости, о правах на них, юридических и физических лицах (сторонах сделки).

Было закреплено в Указе, что порядок предоставления данной информации, её перечень должен определяться Советом Министров. Для реализации этих норм Указа было принято Постановление № 406, утверждающее соответствующее положение о порядке предоставления риэлтерским организациям информации. На тот момент, когда было принято это Положение, оно было достаточно революционным, поскольку до 2006 года в принципе отсутствовало законодательство по данному вопросу.

Со временем это Положение оказало положительное влияние на защиту прав и интересов наших потребителей. При предъявлении доверенности (она может быть оформлена в простой письменной форме) от потребителя и идентификационной карточки риелтор вправе получить определённый перечень информации из Министерства юстиций, нотариальных контор, Министерства по налогам и сборам, Министерства внутренних дел. В том числе из организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда, организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, организаций здравоохранения, психоневрологических и наркологических диспансеров.         

Что происходит сейчас? Прошло 10 лет с момента принятия Постановления. К сожалению, мы вынуждены констатировать, что на сегодняшний день правоприменительная практика показывает, это Постановление либо вообще не работает, либо работает частично. Приведём конкретный пример по какой-либо средней сделке.

Что делает риэлтерская организация, когда оформляет сделку? Мы направляем риэлтора с запросом в расчётно-справочный центр, где он получает развёрнутый лицевой счёт. Это информация обо всех лицах, которые когда-либо были прописаны в данной квартире, с правовым статусом, с датами выписки и адресами убытия. Сегодня в Минске практически ни в одном расчётно-кассовом центре эту информацию получить нельзя, она для нас закрыта.

Если в центре не было информации, куда человек выписался, мы направляли запрос в УВД, там функционировало так называемое адресное бюро, где получали информацию о прописке или выписке физических лиц, имеющих или имевших права в отношении недвижимости. Сегодня, если прийти в УВД с подобным запросом, на вас посмотрят большими глазами. УВД эту информацию тоже не выдаёт.

Дальше мы запрашивали в Едином государственном регистре недвижимого имущества информацию о сделках, которые совершались с объектом недвижимости (перечень сделок с указанием ФИО владельца, даты сделки и т.д.). Сегодня, к сожалению, информацию именно в таком виде мы тоже получить не можем. Единственное, что мы можем получить сегодня на легальных основаниях в БТИ, это выписку из регистрационной книги. Эту выписку может получить любой гражданин в отношении любого объекта недвижимости на территории Беларуси.

Затем мы устанавливали перечень лиц, которые нам нужно проверить на предмет, состоят ли они на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Сегодня на легальных основаниях мы не можем эту информацию получить. Почему? Потому что требуется доверенность. А как можно получить доверенность в отношении людей, участвовавших в сделке с квартирой, которая совершалась 10 лет назад? Это невозможно.

Сегодня, когда мы проверяем сделку на легальных основаниях, можем получить информацию только в отношении нынешних участников сделки. Если предыдущая сделка связана с наследование квартиры, нам нужно было установить перечень наследников и состав наследственного имущества (нотариусы не всегда разыскивают всех наследников обязательной доли). Если мы не устанавливали достоверно и досконально перечень наследников, эта сделка в дальнейшем могла стать недействительной. Мы обращались в нотариальные конторы, чтобы получить данную информацию. Сегодня этого сделать не может никто, так как нужна доверенность.

Чтобы узнать, есть ли ещё наследники, мы обращались в архивы органов ЗАГС. Лет пять назад это делалось достаточно просто, сегодня нам эту информацию не выдают. Соответственно, мы сегодня на легальных основаниях не можем выполнить ни одно действие, связанное с проверкой юридической чистоты сделки. Получается, к сожалению, что даже опытные агентства недвижимости с серьёзным подходом не могут защитить интересы своих потребителей.

Что мы предлагаем? Проверяя юридическую чистоту сделки, мы готовим и проверяем не только сделку, которую непосредственно оформляем в настоящий момент, мы проверяем все сделки, совершённые с объектом недвижимости. Собрать доверенности со всех участников сделок, которые совершались в течение 10–20 лет, невозможно. Поэтому предлагаем внести изменения в законодательство (а именно в Постановление № 406), согласно которому эту информацию мы сможем получать на основании договора на оказание риэлтерских услуг, заключённого в настоящий момент.

В конце концов, есть законодательство, которое говорит, что мы должны сохранять конфиденциальность информации, конечно, это ставит нас в рамки. Получая данную информацию, мы обязаны хранить её в агентствах недвижимости. Правоприменительная практика показывает, что тот перечень органов и тот перечень информации, который перечислен в Постановлении, к сожалению, сегодня немного устарел. Его необходимо дополнять, в частности, нотариальные конторы о фактах заведения наследственных дел, отделы органов ЗАГС о наличии детей, супругов и иных близких родственников, управление отделом образования о фактах нахождения в социально-опасном положении либо нуждающимся в государственной защите, отделы жилищной политики и т.д.

В законодательном акте нужно прописать право для агентств недвижимости получать развёрнутые лицевые счета. Поскольку если этого права не будет, то говорить, что это юридическая деятельность вообще не приходится. Идти вперёд нужно, предоставляя риэлтерским организациям электронный доступ к получению информации. Многие потребители говорят, что риэлтерские услуги стоят дорого, так давайте вместе попробуем их удешевить с помощью электронного доступа к информации.

Ещё раз подчеркну, что сегодня ни одно агентство недвижимости на легальных основаниях не может проверять юридическую чистоту сделки. Соответственно, права наших потребителей не защищены. Если соответствующие изменения не будут внесены, то ситуация не изменится. Например, три месяца в Минске не выдаются лицевые счета, всё это приведёт к валу признаний сделок недействительными. Конечно, это не произойдёт на этой неделе или через месяц, но это будет происходить в течение следующих пяти лет.       

Материал подготовила Дарья Курас

***Благодарим докладчиков за содержательные выступления и ОО «БелАН» за организацию конференции.

Читайте также

• Конференция «Актуальные вопросы риэлторской деятельности. Планируемое изменение законодательства» состоялась 18 апреля
• Гендиректор Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Кузнецов: «Нужно уходить от жёсткого регулирования стоимости риэлтерских услуг и переходить к договорной сумме»
• Руководитель группы компаний «Твоя Столица» Владимир Давидович: «Предлагаю исключить сегмент аренды жилья из риелтерских услуг»
• Председатель совета ОО «Белорусская Ассоциация «Недвижимость» Николай Простолупов: «Предлагаю установить плоскую шкалу оплаты риэлтерских услуг в 3%»