Председатель совета ОО «Белорусская Ассоциация «Недвижимость» Николай Простолупов: «Предлагаю установить плоскую шкалу оплаты риэлтерских услуг в 3%»

О предлагаемых изменениях условий работы и оплаты риэлтерских услуг рассказал участникам конференции «Актуальные вопросы риэлтерской деятельности. Планируемое изменение законодательства» председатель совета ОО «Белорусская Ассоциация «Недвижимость» Николай Простолупов. Что в себя должен включать, по мнению докладчика, проект изменений в Указ Президента № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь»? Далее мнение Николая Простолупова.

До 2008 года риэлторы работали по ценообразованию в договорном порядке. У каждого агентства недвижимости был свой прейскурант на услуги. Мы свои цены защищали в комитете по ценообразованию Мингорисполкома, нас проверяли, чтобы не была завышена рентабельность и т.д. Риэлтеров лишили возможности принимать упрощённую систему налогообложения, зафиксировали для нас 20%-ый НДС, это получается налог с оборота, которого нет ни у одного субъекта хозяйственной деятельности, кроме риэлтеров.

Если богатый владелец продаёт квартиру за 200 000 у.е., он должен заплатить нам 1%, а если бедный инженер продаёт свою хрущёвку за 30 000 долларов, он нам платит 3%. Это, по сути, защита интересов зажиточных людей среднего класса или выше среднего. Хотя, по нашему разумению, это совершенно несправедливо.

Например, существует в стране система подоходного налога, плоская шкала 13%, больше получишь – больше заплатишь. Я уже не говорю про Францию, из которой убежал Депардье, там вообще прогрессивная шкала – чем больше зарабатываешь, тем больше платишь. Что такое продажа квартиры? Продавец получает доход от продажи квартиры, надо сказать, что большая часть наших продавцов эти квартиры получила в процессе приватизации. Что касается оплаты риэлтерских услуг, особенно по дорогим квартирам, особенно в центральной части Минска, они почему-то защищены нашими нормативными актами.

Есть ещё один болезненный вопрос. Центр информационных технологий Мингорисполкома запретил расчётно-справочным центрам выдавать копии лицевых счетов риэлтерским организациям. В письменных ответах идёт обоснование по четырём законам – защиты информации наших граждан, защиты прав граждан при приобретении жилья и т.д. Мы сейчас работаем в условиях, когда фактически не можем легально проверить историю квартиры.

Но надо же понимать, что такое квартира для простого белоруса – это практически единственная ценность, которая есть у него в жизни. И при сделке купли-продажи у добросовестного приобретателя на сегодняшний день нет гарантий (мы просто не можем их предоставить), что эта сделка чистая, что не появится никаких претендентов на его право собственности или право проживания (что ещё хуже). В этой ситуации члены «БелАН» направили два запроса в Министерство юстиций и Министерство жилищно-коммунального хозяйства. Мы попросили решить вопрос, основываясь на том, что в нашей деятельности есть конфиденциальность в отношениях с потребителем, что мы гарантируем сохранность информации, которая касается места проживания граждан.

Что касается Указа Президента № 15, там затронуты некоторые важнейшие вопросы риэлтерской деятельности. Хотим выразить большую благодарность Министерству юстиций за внесение в Указ нормы о том, что работа риэлтерских организаций с юридическими лицами и коммерческой недвижимостью больше не будут тарифицироваться. Ценообразование переходит полностью на договорную основу.

Эта прогрессивная норма имеет двойное значение. Во-первых, когда мы работали с юридическими лицами, занимающимися предпринимательской деятельностью и получающими прибыль, нас пытались посадить в жёсткие тарифы, чтобы мы не могли взять с них лишнюю копейку. Теперь справедливость восстановлена. Во-вторых, сделан шаг к отмене вообще тарификации риэлтерской деятельности. Это очень значимое событие. Надеемся, что в дальнейшем оно найдёт своё развитие и по отношению к объектам жилого фонда.

Если риэлтерские услуги оказываются за пределами населённого пункта, необходимо создавать обособленное подразделение. Это касается лишь крупных агентств недвижимости, у которых есть филиалы. Большой взволнованности это нововведение не вызовет, так как агентства к этому готовы. Хотя сам термин «место оказания риэлтерских услуг» может трактоваться по-разному, его нужно уточнить.

Весьма прогрессивная норма в том, что отменилось обязательное соотношение агентов к риэлтерам 1/3. Безусловно, в своё время это было придумано для ограничения численности и роста агентств недвижимости. Ещё одна норма – риэлторы должны работать полный рабочий день. Проверки показали, что специалисты устраиваются на четверть и пол ставки, их часто не найти на рабочем месте. Вот и вводится норма, что свои 8 часов по закону риэлтор обязан отработать, и с ним необходимо заключать соответствующий трудовой договор.

В проекте Указа вводится норма об исключении любого высшего образования, кроме архитектурно-строительного, экономического и юридического, для сдачи экзамена на получение свидетельства аттестации риэлтора.     Совершенно непонятная норма, в которой усматривается чья-то личная заинтересованность. Думаю, что мы должны бороться за отмену данной нормы. Мало того, что это не обосновано, так ещё и запрещает подавляющему большинству агентов претендовать на получение своей квалификации, на свой профессиональный рост. Ведь любой специалист имеет даже человеческое право на своё проф. развитие. Разумеется, агент, который имеет колоссальный опыт, 10–15 лет работы на рынке недвижимости, должен иметь право, независимо от образования, сдать экзамен и быть риэлтором.

 Вводилась норма по ужесточению требований в рекламе. С большим трудом удалось при поддержке министерств и ведомств убрать норму, согласно которой в интернет-ресурсах агентства недвижимости кроме копии заявок обязаны предъявлять оригиналы. Остался пункт о том, что в рекламе должен быть обязательно проставлен номер договора риэлтерской услуги. С этим вопросов нет, так как все объекты недвижимости у нас находятся на договорах.

Однако назревает другая проблема: есть агентства, которые объекты недвижимости рекламируют в интернет-пространстве, выдавая их за свои и публикуя под физическими именами, эта проблема приобретает серьёзное значение. По нашим оценкам, серые маклеры сегодня оттягивают на себя примерно 20% рынка. Мы считаем, что, если физическое лицо рекламирует свой объект, оно должно предъявлять копию свидетельства регистрации, подтверждающей право его собственности. Иначе серые маклеры заберут ещё больший объём рынка из-за ужесточения требований к риэлтерской деятельности.

В Указ закладывается норма – исключить оплату риэлтерских услуг в процентном отношении от стоимости объектов недвижимости, перейти полностью на тарифную систему. Ни в одной стране мира нет такого, чтобы не работали по процентам. Безусловно, где-то есть прогрессивная шкала, где-то более демократичная шкала, где-то более жёсткая, но все основываются на проценте. Это понятно и вменяемо. Любой гражданин, приходя с желанием продать свой объект недвижимости, чётко понимал, что именно подпадает под этот процент.

С учётом того, что сегодня на рынке примерно 40% сделок совершается с однокомнатными квартирами, исходя из средней цены этих квартир, стоимость риэлтерских услуг составляет 2,5%. Ещё 40% сделок, по статистическим данным, совершаются с двухкомнатными квартирами, здесь стоимость риэлтерских услуг составляет 2,3%. Итого риэлтерские организации Минска, в среднем, работают при оплате в 2,4%. Исходя из себестоимости услуг, условий развития риэлтерской деятельности, этот процент, конечно, недостаточен. Но мы хорошо понимаем нынешнюю экономическую ситуацию в стране. Необходимо настаивать на том, чтобы собственники богатых жилых объектов, в том числе коттеджей, всё-таки платили большую сумму по стабильному проценту. Благодаря этому мы сумеем увеличить свои доходы, если взять усреднённую ситуацию на рынке недвижимости.

Предлагаю установить плоскую шкалу в 3%, которая не будет вызывать никаких нареканий и будет соответствовать нынешнему уровню экономики в стране. Отмечу, что уровень процентов не закладывается в Указ Президента, это закладывается в тарифы. Тарифы, в свою очередь, устанавливаются Советом Министров.

При сдаче в аренду жилья письменная информация о спросе и предложении предоставляется только в совокупности с подбором варианта, и оплата производится только по факту, предоплата запрещается. Эта норма справедливая, мы её полностью поддерживаем. Она будет способствовать наведению должного порядка на рынке аренды жилья.

Однако, считаю, что данный сегмент нужно вообще исключить из риэлтерской детальности, чтобы агентства недвижимости не теряли свой имидж, ведь большая часть жалоб потребителей связана именно с арендой жилья. Сегодня мало агентств, которые эту услугу оказывают. Кого данный сегмент по-прежнему интересует, может зарегистрировать ООО, ОДО или ИП и заниматься далее этой деятельностью, уплачивая единый налог и находясь под контролем исключительно Министерства торговли, это просто и выгодно.

Настоятельно призываю всех руководителей агентств недвижимости активнее участвовать в рамках «БелАН» в обсуждении вопросов, от которых зависит ваше дальнейшее благополучие и благосостояние. 

Материал подготовила Дарья Курас

***Мнение редакции может не совпадать с мнением докладчика.

Читайте также

• Конференция «Актуальные вопросы риэлторской деятельности. Планируемое изменение законодательства» состоялась 18 апреля
• Гендиректор Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Кузнецов: «Нужно уходить от жёсткого регулирования стоимости риэлтерских услуг и переходить к договорной сумме»
• Руководитель группы компаний «Твоя Столица» Владимир Давидович: «Предлагаю исключить сегмент аренды жилья из риелтерских услуг»
• Директор ООО «Агентство недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня: «Сегодня ни одно агентство недвижимости на легальных основаниях не может проверять юридическую чистоту сделки»