Андрей Тетыш: О рынках недвижимости в столицах РФ
Председатель совета директоров петербургского Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш порассуждал о том, чем отличаются подходы к строительству жилых комплексов и градостроению в Москве и Петербурге.
Даже учитывая, что Москва и Петербург расположены в пределах одного государства, рынок недвижимости у них работает по совершенно разным правилам. Формирование муниципального окружения и области недвижимости в Москве во многом можно сравнить с Пекином или Сингапуром, а вот Санкт-Петербург сильно похож на Хельсинки.
Исторические предпосылки, связанные с этими городами, как раз и повлияли на рыночное структурирование разных форматов. Москва — пример традиционного селения, разувающегося на протяжении многих столетий. Петербург — с самого начала технократическое место, созданное искусственным путём, — аrtificial. Фёдор Достоевский дал ему название «Умышленный город» — грандиозная вторая столица на «крайнем севере».
Питер отличается от единообразной Москвы, например, сочетанием в себе одновременно пяти генеральных планов. От самых истоков искусственные постройки основывались на дублировании западноевропейских направлений (Франция, Германия, страны Скандинавии), отсюда и пошли различные «авеню» и «стриты».
Москва всё время была упорядоченной в плане застроек и опиралась на один генеральный план, особо не меняясь. Во времена СССР столица получала всё — грандиозные проекты, любопытные приёмы в архитектуре, строительство стратегических объектов. Масштабную переделку Москвы как зеркала ценностей и принципов коммунизма и социализма провели в 1930–1940 годах, в это время столица приобрела так сказать современное лицо, сталинский ампир. Ленинград в этот период, наоборот, практически не изменялся, только на окраине велись строительные работы, поэтапно вторая столица разрасталась.
Наверное, одним из самых влиятельных механизмов и на Москву, и на Питер является входящий поток. В данном моменте различия просто невозможно измерить. Население северной столицы стабильно на протяжении 30 лет: приблизительно 5 в сравнении с 12 миллионами человек, а ведь для Москвы и эта цифра не запредельная. Два года назад мы зафиксировали примечательное событие: в главную столицу первый раз за всё время перебралось жителей меньше, чем в северную столицу – 225 тысяч (1,85% населения) и 258 тысяч (5%).
Нынешние московский и петербургский рынки строительных процессов можно охарактеризовать абсолютно различными механизмами. Столица переборола ситуацию, в которой постройка из-за разности преимущественных обращений в государственном департаменте распределилась не совсем равномерно. Появлялся ряд запросов по разделению основных игроков на рынке, очень приближённых к городским властным структурам. Для обеспечения свободных территорий под новые постройки за текущие 10 лет в центральной части столицы снесли приблизительно 3 тысячи памятных объектов, что оказало негативное влияние на историческую ценность Москвы.
В это время в северной столице Комитет по строительству изумлял своей демократичной политикой. Например, в одном из кабинетов можно было встретить студенческую молодёжь, которым разрешили строить какой-либо объект. Такая демократия в Петербурге и сложные взаимоотношения между московской властью и застройщиками и повлияли на глобальную разницу в инвестиционной атмосфере между столицами. Энергично начали принимать участие в строительстве питерских объектов в это время заграничные девелоперы, это отображало иные архитектурные решения с учётом инфраструктуры и комфорта. Северная столица стала лидировать по числу торговых территорий на одного жителя.
Если говорить о бюджетных объёмах, то города можно расставить на разные места на пьедестале почёта. Пусть и не самая значимая, но также примечательная предпосылка для различий в отношении к недвижимости элитного уровня. Несмотря на это, в Питере на земле, в два раза компактней столичного ЦАО объёмом 64 квадратных километра, концентрация комплексов, привлекательных покупателям недвижимости элитарного характера, существенно больше.
В столице любят публично демонстрировать успешность, так называемый «show-off», что имеет отношение к коммерческой недвижимости. По-разному понимается элитарная область, что нашло отражение в примечательных примерах элитарных расположений обеих столиц. У них не одинаково понимается привилегированное положение, это сформировалось ещё в историческом контексте.
Говоря об эконом классе, на сегодня в столице продавать в этом поле деятельности стали меньше на 40%. Стоимость движется вслед за пониженным спросом, и уже равна 17%. В северной столице на первичном рынке средняя цена «квадрата» равна 97 тысячам рублей в сравнении с 91 тысячью на вторичном.
Нынешний кризис нашёл разное отражение не столь на жильё, сколь на коммерческой недвижимости обоих мегаполисов. Рынок начали покидать арендаторы торговых территорий, спрос уменьшился вдвое. По большей части под удар попал стрит-ретейл центральной части столицы, Питер ощутил эти перемены гораздо меньше. Северная столица живёт за счёт туристических услуг, Москва за счёт входящего притока людей.
