Директор ViVa Invest: в Минске должна появиться своя жилая среда премиум-класса
Почему продажи квартир очередникам по себестоимости и строительство арендного жилья пока весьма обременительны для столичного бюджета, об уплотнении центра города и необходимости появления в Минске своей «Золотой мили», проблемах и тенденциях рынка жилой недвижимости Беларуси, а также что будет происходить с ценами на жилье в 2017 году, megapolis-real.by поговорил с директором компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest), действительным членом Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства, заместителем председателя Совета Белорусской патриотической партии, помощником депутата Парламента Республики Беларусь Вадимом Тачкиным.
По словам эксперта, на рынке жилой коммерческой недвижимости сегодня прослеживаются несколько трендов: отсутствие «кредитного плеча», внедрение директивного кредитования, выход строительства за МКАД, сокращение числа коммерческих застройщиков и миграция вкладчиков на рынок долевого строительства жилья эконом-класса. «Банковская система в силу разных причин больше двух лет назад практически полностью отвернулась от покупателей жилой недвижимости. В стране вступил в силу закон об ипотеке, однако существует он пока исключительно на бумаге. Во второй половине этого года случились некие подвижки в сторону возобновления кредитования жилищного строительства, но использовать кредиты по доступным ставкам смогли исключительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий. В рамках директивного кредитования согласно Постановлению Совета Министров № 103 от 08.03.2016 года предусмотрен комплекс мер по поддержанию строительной отрасли, два из шести системообразующих банков уже предложили кредиты по ставкам, ниже ставки рефинансирования, что вызвало настоящий ажиотаж среди очередников, ждем, что и остальные банковские учреждения в ближайшие месяцы также исполнят свои обязательства и предоставят нуждающимся кредитные продукты с процентами, ниже рыночных», - говорит Вадим Тачкин.
По его словам, за этот год существенно сократилось число коммерческих застройщиков, что напрямую связано с отменой заявительного принципа предоставления участков под жилищное строительство. Аукционная система распределения земельных наделов значительно увеличила стоимость входного билета на столичный рынок коммерческого строительства. Большинство мелких и средних компаний не приняло новые условия работы, в результате чего на рынке осталось около десятка застройщиков, продолжающих активную деятельность.
«Объемы перспективного коммерческого жилищного строительства весьма внушительны, но вот адресов, как и самих продавцов новостроек, стало гораздо меньше», - говорит эксперт.
По словам Вадима Тачкина, коммерческие компании, которым стало сложно работать в столице, уходят за МКАД, рассматривают для строительства площадки в других городах, так как в регионах более гибкие условия, больше шансов пережить сложившуюся ситуацию и сохранить квалифицированный персонал. «Мы видим, что в последние годы начали активно застраивать пригород города Минска, активизировалось строительство жилья в городах Минской области. То, что несколько лет назад для столичных застройщиков было немыслимым, сейчас стало вполне нармальным явлением», - говорит Вадим Тачкин.
По словам эксперта, из-за изменения условий размещения краткосрочных депозитов, хранить деньги в банках стало не выгодно и некоторые граждане, живущие с процентов по вкладам, стали искать альтернативные способы инвестирования свободных денежных средств. Одним из вариантов преумножить свои рублевые или валютные накопления стало участие в строительстве панельного жилья эконом-класса. Сравнительно короткие сроки строительства, надежные застройщики в лице государственных домостроительных комбинатов – все это стало для многих вполне неплохой альтернативой хранению денег в банковских учреждениях. «Сегодня, чтобы получить 3-4 процента годовых в валюте в любом крупном банке, необходимо оставить там деньги без права досрочного истребования минимум на два года. Купив за белорусские рубли квартиру в панельной новостройке на стадии котлована, уже через год-полтора можно продать её на 15-20 процентов дороже, получив при этом от покупателя наличную валюту. Думаю, что в 2017 году данная тенденция будет набирать обороты, и таких бывших вкладчиков на первичном рынке недвижимости станет больше», - говорит Вадим Тачкин.
- Внедрение директивного кредитования говорит об ослаблении кризисных явлений на рынке коммерческой недвижимости?
- Нет, это никак не отображает рыночную ситуацию. Банки исполняют свои обязательства перед государством и кредитуют население по сниженным ставкам, разница между рыночными и социально ориентированными процентами компенсируется из бюджета.
- А если говорить про рыночную ситуацию, как кризис затронул рынок?
- Он серьезно изменил рынок жилой недвижимости под возможности и снизившиеся запросы потребителей. Сегодня определяющим фактором является цена, в результате мы наблюдаем переизбыток жилья эконом- и комфорт-класса. Экономической целесообразности строить объекты с улучшенными потребительскими качествами, при текущей платежеспособности большинства покупателей, нет. Потребители пока не готовы доплачивать за объекты бизнес-класса, а строить дома уровня «премиум» без привлечения дольщиков мы пока не научились.
- Что будет происходить с ценами на жилую недвижимость в 2017 году? Как вел себя рынок в 2016?
- В этом году рынок недвижимости был достаточно стабилен. Снижение стоимости новостроек за 2016 г. составило около 8 %. Вряд ли это можно назвать обрушением цен. Средний уровень предложения на конец года, по данным некоторых интернет-источников, составил около 1 150 USD/кв.м. Будет ли ещё дешевле? Не уверен. Все, кто последние несколько лет откладывает решение своего жилищного вопроса, вряд ли увидят в следующем году цены на готовые новостройки существенно ниже сегодняшних. Несмотря на сформировавшееся мнение о том, что цены будут и дальше снижаться, продажи жилья эконом-класса идут достаточно неплохо. Реальность такова, что сегодня мы имеем относительно низкие цены и высокие процентные ставки по кредитам, завтра может быть все с точностью наоборот – доступные ипотечные кредиты и высокие цены на новостройки, обусловленные увеличившимся числом желающих вступить в долевое строительство. Отмечу, что в столице уже который год сокращается строительство коммерческого панельного жилья, объектов с самими низкими ценами предложения. Новые площадки под строительство, приобретаемые застройщиками на аукционах, предполагают, в основном, строительство монолитно-каркасных домов с подземными паркингами с достаточно высокой себестоимостью и более длительными сроками реализации данных проектов.
- Во многих интервью вы выступаете противником льготного жилищного строительства. Почему?
- Я за ипотечное кредитование, но против льготных цен на жильё – это слишком большая помощь людям, не все из которых этого заслужили. Социально незащищенные слои населения, многодетные, люди, которые обеспечивают безопасность в стране, создают её духовный потенциал, лечат и спасают жизни – да, а остальные почему? Почему жильё в столичных спальных микрорайонах, построенное за счет налогоплательщиков для очередников, ими продавалось или сдавалось по рыночным ценам? Мы одна из немногих стран, где государство является доминирующим девелопером, который не только строит жильё по социально ориентированным ценам, но и осуществляет льготное кредитование отдельных категорий потребителей при его покупке. Выдаются практически бесплатные кредиты, метры продаются очередникам по цене затрат с минимальной прибылью застройщика. Все это ложится тяжким бременем на бюджет, не стимулирует строительную отрасль к развитию, а людей к стремлению хорошо работать и зарабатывать. Нужно менять принципы распределения государственной поддержки, ограничиваясь исключительно финансовыми инструментами. Не снижать любой ценой цены на жильё вслед за падающим уровнем доходов населения, а уменьшать проценты по кредитам, которые используются этим населением при улучшении своих жилищных условий.
Кроме того, отсутствие полноценного ипотечного кредитования не позволяет удерживать в стране долгосрочными кредитными обязательствами способных и предприимчивых молодых людей. Многие из них, из-за нерешенного жилищного вопроса и недоступности кредитов на покупку недвижимости, уезжают на заработки или постоянное место жительства за границу, а могли бы создать семьи, жить и работать в Беларуси.
- Но если у нас появится ипотечное кредитование, то спрос несомненно вырастет, и станет вопрос уплотнения столицы. А сегодня это очень тонкий вопрос. Что вы думаете на этот счет?
- Сегодня стоит задача не выходить за МКАД – и это вполне выполнимо. Конечно, многие хотят жить в столице, так как здесь больше возможностей. И понятно, что рано или поздно Минск придется уплотнять. Конечно, всегда есть те, кто живет в центральной части города и хочет, чтобы привычный вид из окна не заслоняли новые высотки. Но эти люди должны смириться с тем, что рядом с ними имеют полное право жить те, кто своим честным трудом заработал на покупку дорогой новостройки в центре города. Почему такие потребители должны выбирать местом своего жительства дома эконом-класса на окраине города? В столице отсутствует жилая среда премиум-класса. Сегодня у нас нет своей «золотой мили» - квартала домов с квартирами экстра-класса по сверхвысоким ценам, как в Москве или Киеве.
- Вы являетесь помощником депутата, лидера Белорусской патриотической партии, возможно, ваша позиция по вопросам жилищного строительства трансформируется в какие-то законодательную инициативы?
- Если мои знания и опыт будут кому-то интересны в парламенте, то я готов поделиться своими соображениями по этому поводу. Тем более, что теперь у меня появилась возможность в профильных парламентских комиссиях ретранслировать мнение Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства, куда входят практически все активные участники жилищного строительства в нашей столице. Любой законодательный акт, регулирующий взаимоотношения государства и бизнеса, при его разработке, должен предлагаться для изучения практикам, только тогда мы получим действительно работающий в интересах страны инструмент, а не очередной ограничитель предпринимательской инициативы. Строительная отрасль создавалась десятилетиями, является локомотивом для многих смежных отраслей народного хозяйства, поэтому необдуманные шаги по регулированию её деятельности недопустимы. Кроме этого, коммерческие компании совместно с государством решают общие задачи по улучшению жилищных условий наших граждан и реальное взаимодействие здесь особенно необходимо.
 |
|
 |
|
 |
