Дмитрий Халин: как отрегулировать государству риэлтерскую деятельность
Управляющий партнёр российско-британского агентства недвижимости «IntermarkSavills» Дмитрий Халин рассказал в преддверии грядущих изменений, которые коснуться работы агентств недвижимости и частных маклеров, о регулировании риэлтерской и брокерской деятельности за рубежом.
Обязана ли работа риэлторов регулироваться государством? На международной арене многие страны стали давать положительный ответ. Например, в Беларуси и Узбекистане принято несколько специализированных нормативных актов в данной сфере. В далёких высокоразвитых странах фундаментальные законы о риэлторах работают ещё с семидесятых годов ХХ века.
Работа агентов по недвижимости подвергается госконтролю почти в ста странах. Россия по-прежнему не входит в этот список. Это связано с тем, что долго страна ничего не требовала от риэлторов, их, в свою очередь, подобный расклад, в общем, устраивал.
На сегодня ситуация изменяется. Государство нуждается в налогах, следовательно, нужно обратить пристальное внимание на не самые прозрачные экономические направления, например, тот самый рынок жилья. В российских объёмах его оборот ежегодно оценивается приблизительно в 10 триллионов рублей, приличная доля — это не учтённая никем наличка.
Во-первых, риэлторы ощутят больше ответственности в работе с клиентами и будут обслуживать их качественнее, во-вторых — рынок станет прозрачнее, что обеспечит условия для увеличения налогообложения в сегменте вращения недвижимого имущества.
Заграничный опыт регулирования риэлтерской работы можно выразить двумя базовыми подходами.
- Государственное лицензирование деятельности. Оформлять лицензии имеют право как специалисты, так и организации (примером может послужить лицензирование в США, Франции, Германии, Японии, Австралии, ОАЭ, Бразилии и т.д.). Документ выдаётся либо госслужащими (чаще всего, из Министерства юстиции), либо образованной при нём профорганизацией под госконтролем, она находится на самофинансировании.
- Деятельность риэлторов не лицензируется, но регулируется соответствующими национальными законами о риэлтерской деятельности, а также нормативными актами о защите прав потребителей и законами о рекламе. Отсутствующая сертификация совершенно не представляет собой гладкий и доступный для нарушений законов способ контроля за риэлтерскими полномочиями, наоборот, она предполагает взимание большого штрафа, остановку работы организации на время либо полностью, иногда и жёсткую уголовную ответственность.
В связи с масштабами страны, а также её социальной ориентированностью, контроль за работой риэлторов для РФ очень актуален. Например, каждый год в России осуществляется почти четыре миллиона сдельных операций по купле-продаже квартир; не менее 8% помещений из российских жилых комплексов отдано в аренду (сделки на пять миллионов); в больших городах 60–80% сдельных операций в этом сегменте осуществляется с активным участием риэлторов.
Получается, что российские риэлторы каждый год обслуживают 5–6 миллионов граждан. Причём зарегистрированное число махинаций в сегменте недвижимости достигает 8,5–11 тысяч каждый год, и это без учёта особо тяжких преступлений по незаконному захвату жилья и мелких мошенничеств, не попавших в поле зрения полиции.
На сегодня в России риэлтерские функции выполняют около 20 тысяч компаний. Всего в данной сфере занято по официальным и неофициальным данным 0,5 миллионов специалистов.
Дмитрий Халин считает, что Россия должна развиваться в этой теме в двух направлениях. Для начала обучать и выдавать сертификаты будущим профессионалам, учитывая особенности регионов, для чего понадобятся саморегулируемые организации и специализированные учебные центры. Потом зафиксировать законы и порядки для деятельности агентств по недвижимости с чётким указанием на их полномочия, должностные инструкции и обязательства перед гражданами.
