Аренда офиса у физ.лица - правила и подводные камни
Если физическое лицо сдает в аренду только одно помещение, такая деятельность не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Однако надо заранее справедливо оценить реальную стоимость аренды офиса и дополнительные расходы. Это важно и для предприятий, которые платят налоги и по общей , и по упрощенной системе налогообложения.
Во-первых, если Вы являетесь плательщиком НДС, то для Вашей налоговой оптимизации целесообразно приобретать услуги, в которых есть входящий НДС, а физическое лицо не является плательщиком НДС, и Вам этот налог не выставляет.
Со стороны физического лица – арендатора - логично было бы уменьшить базовую стоимость аренды на 20% - размер ставки НДС, но, как правило, в одном и том же бизнес или торговом центре аналогичные помещения сдаются примерно по одной цене, не учитывая, есть ли в стоимости НДС.
Во-вторых, нужно договориться с физическим лицом, чтобы он открыл расчетный счет в банке, чтобы Вы могли перечислять ему арендную плату по безналичному расчету.
В-третьх, Вы становитесь налоговым агентом физического лица, то есть оплачиваете за арендодателя подоходный налог в размере 12% от полученного дохода от сдачи помещения в Налоговую инспекцию в соответствии со ст. 20 Закона РБ от 21.12.1991 г. N 1327-XII "О подоходном налоге с физических лиц" (далее - Закон).
В-четвертых, Вы оплачиваете налог на недвижимость. Годовая ставка налога на недвижимость устанавливается для предприятий в размере 1 % (ст. 188 НК). Местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) не более чем в два раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков.
Например, с 1 января 2014 г. Минским городским Советом депутатов решением от 23.12.2013 № 372 коэффициент увеличен до 2.
Согласно п. 2 ст. 187 НК налоговая база для налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду у физических лиц, рассчитывается исходя из стоимости таких капитальных строений, прописанной в договорах аренды, но не менее их стоимости, определенной исходя из их оценки:
-по оценочной стоимости выданной БРТИ
- по рыночной стоимости выданной оценщиком
- произведенной в ином порядке, согласно п.2ст187 НК
Кроме того, если за коммунальные услуги счета Вам будет перевыставлять собственник - физическое лицо , то также все счета будут без НДС.
Очевидно, что фактическая стоимость аренды у физического лица значительно увеличивается по сравнению с арендой у организации, у бухгалтера также возникают дополнительные операции по своевременной и верной оплате налогов.
Однако бывают ситуации, когда расположение объекта коммерческого недвижимости и его другие характеристики важнее всех сложности сопровождения договора аренды с физическим лицом.
