Ваш регион - Минск и районНайдено: 603 объявления
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Ваш регион - Минск и районНайдено: 603 объявления
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Коммерческая недвижимость - Megapolis-real.by
Ваш регион - Минск и районНайдено: 603 объявления
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Каталог недвижимости

«Грабли» в сфере недвижимости: 5 кейсов от юристов

06:51 27.06.2018

Пять реальных кейсов в сфере недвижимости, которые лучше не повторять на практике, чтобы уберечь нервы и деньги. Обо всех уловках и хитростях megapolis-real.by рассказал ассоциированный партнер, руководитель практики строительства и недвижимости юридической компании REVERA Денис Богданов в рамках конференции «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог».

«У юристов есть два типа клиентов: те, которые сначала платят юристам, а потом подписывают документы, и те, кто сначала подписывают документы, и потом платят юристам. Думаю, вы догадываетесь, кто платит больше. Именно поэтому решил поделиться 5 неприятными кейсами в сфере недвижимости за 2017 год, с которыми нам пришлось столкнуться», - сказал Денис Богданов.

КЕЙС № 1

БАНКРОТСТВО ПРОДАВЦА – грабли, которые бьют вас по лбу с отложенным эффектом

Компания купила недвижимость, и по условиям договора перечислила деньги не продавцу, а сразу на счет третьего лица, так как оно являлось одним из кредиторов продавца. Это условие было прописано в договоре. Примерно через полгода в отношении продавца была начата процедура банкротства, еще через некоторое время управляющий по банкротству подал иск о признании договора купли/продажи недействительным, так как были нарушены права остальных кредиторов.

Так как деньги были перечислены не продавцу, а сразу на счет третьего лица, другие кредиторы, которые могли тоже получить деньги, ничего не получили. В итоге иск был удовлетворен, сделка признана недействительной, а недвижимость возвращена банкроту – ее реализовали в ходе банкротства.

Для покупателя это патовая ситуация – ни недвижимости, ни денег, ни возможности что-либо вернуть. И у кредитора, которому были перечислены деньги от сделки, к тому моменту их тоже уже не было, как не было и имущества. Фактически в ближайшее время он также готовился стать банкротом.

Выводы и рекомендации:

1.       Проверяйте финансовое состояние продавца до сделки. Если платежеспособность вызывает вопросы – относитесь к сделке с максимальной осторожностью.

2.       Проводите оплату только на счет продавца.

«Иногда стороны подписывают договоры перевода долга, уступки права требования и другие, но все эти договоры не могут защитить в последующем от признания сделки недействительной, если ваш продавец в течение года станет банкротом», - сказал Денис Богданов.

3.       Обязательно проводите рыночную оценку стоимости недвижимости.

«Если недвижимость приобретается по цене ниже рыночной стоимости более чем на 20%, сделка может быть признана недействительной. И если вы покупаете такую недвижимость у лица, которое потенциально может стать банкротом, обязательно проверьте наличие оценки стоимости недвижимости на момент сделки. Если оценка подтвердит, что недвижимость продана по рыночной стоимости – это минимизирует риски оспаривания сделки», - сказал Денис Богданов.

4.       Готовность принять риски при покупке ниже рыночной стоимости у предбанкротного лица.

«Если вас все-таки соблазнила сладкая цена, то вы должны быть готовы к соответствующим рискам. Причем если стоимость недвижимости ниже чем на 20% от рыночной, большой риск того, что в случае банкротства продавца в течение года, сделка будет признана недействительной», - сказал Денис Богданов.

Кейс № 2

НАЛОГОВЫЕ ТРЕНДЫ – грабли, которые бьют вас даже тогда, когда вы на них наступаете

Не так давно в Беларуси был введен институт трансфертного ценообразования, а это значит, что налоговые органы получили возможность контролировать стоимость продаваемой недвижимости. И если недвижимость была продана по цене, отличающейся от рыночной более чем на 20%, органы МНС имеют право скорректировать налоги.

«В нашей практике данный кейс заключался в том, что продавец решил пойти на хитрость – привлек оценщика, который сделал оценку по цене ниже рынка. Продавец решил, что документ официальной оценки будет являться оправданием рыночной стоимости перед налоговой, но налоговая провела свою оценку, по результатам которой реальная цена оказалась выше. Это послужило основанием доначислить налоги с этой сделки в большую сторону», - сказал Денис Богданов.

Выводы и рекомендации:

1.       Не следует недооценивать налоговые органы.

«Беларусь перенимает тренды международного налогообложения, вводятся достаточно сложные институты. И в первое время налоговые органы не всегда знают, как применять на практике те или иные инструменты, но это всего лишь вопрос времени», - сказал Денис Богданов.

2.       Каждая сделка должна оцениваться с точки зрения налоговых последствий.

3.       В Беларуси нужно учитывать неоднозначность правоприменительной практики.

«Практика применения налоговых норм не всегда однозначная и меняется с течением времени, поэтому при совершении серьезных сделок всегда оценивайте налоговые последствия на данный конкретный момент времени», - сказал эксперт.

Анализ предложений по продаже готового бизнеса в апреле-июне 2018г.

Кейс № 3

СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – грабли, на которые наступает ваш партнер, а достается обоим

Объект недвижимости был куплен партнерами в общую собственность: один получил 2/5 в праве собственности, второй – 3/5 в праве собственности. Примерно через год один из партнеров внес свою долю в праве собственности в уставный фонд арендатора. Таким образом, арендатор перестал быть арендатором и стал одним из собственников, соответственно, перестал платить какую-либо арендную плату, но продолжил пользоваться зданием.

Возник конфликт, судебные тяжбы длятся до сих пор, а торговый объект, который размещается в этом здании, работает с перебоями, так как один собственник защищает свои права и хочет ограничить возможность использования объекта, а второй продолжает бесплатно пользоваться зданием.

Выводы и рекомендации:

1.       Разногласия при совместной собственности – только дело времени. Поэтому если есть возможность, лучше рассмотреть иные способы совместного инвестирования в недвижимость.

2.       Если все-таки сделка состоялась – вычлените отдельные объекты или подписывайте соглашение о порядке использования совместного имущества.

«Рассмотрите вариант раздела недвижимости на несколько объектов, чтобы каждый собственник получил свой объект с последующей возможностью совместной сдачи объекта в аренду. Поверьте, проблем в этом случае будет гораздо меньше, даже если возникнет конфликт. Если этот вариант не подходит, сразу после сделки заключите соглашение о порядке использования совместного имущества. И тогда хотя бы на договорном уровне вы сможете избежать многих спорных моментов», - сказал Денис Богданов.

3.       С совместной собственностью на инженерные сети придется мириться.

«Когда несколько объектов недвижимости используют одни и те же инженерные сети, также возникает общая собственность на недвижимое имущество – этого избежать нельзя. Поэтому сразу при покупке заключайте соглашение о порядке использования и управления этой недвижимостью (сетями)», - сказал эксперт.

4.       Долевое право на землю также влечет существенное ограничение прав собственника недвижимости.

«Эта ситуация очень распространена, так как сегодня продается много старых государственных объектов, под которые, как правило, не выделяется отдельный земельный участок. То есть такие объекты продаются с долей в праве на земельный участок. Это значит, что вы не сможете распоряжаться участком, а также объектом недвижимости по своему усмотрению. Например, если вы затеете реконструкцию с увеличением площадей, вам придется получать на это согласие других пользователей земельного участка, даже если пятно застройки не будет увеличиваться», - сказал Денис Богданов.

Кейс № 4

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО – грабли, на которые вы наступили вроде бы один раз, но бить они вас продолжают постоянно

Застройщик, столкнувшись с финансовыми сложностями, привлек к строительству дольщиков, но сохранил за собой порядка 50% площадей. После окончания строительства он продолжил управлять и обслуживать недвижимость, а также выставлять эксплуатационные и коммунальные платежи, но с тем нюансом, что эти платежи были в несколько раз выше рыночных. В итоге разгорелся конфликт, в рамках которого были обнародованы все документы по строительству здания.

Выяснилось, что последний этаж, который был оборудован под офисы, по документам являлся мансардой. В итоге регистрация была признана недействительной, и этаж опять превратился в мансарду, но уже и поступил в общую собственность дольщиков. Застройщик же лишился большой части своих площадей, хотя первоначальной целью конфликта было желание уменьшить коммунальные платежи.

Выводы и рекомендации:

1.       См. выводы по кейсу № 3.

Долевое строительство приводит к общей собственности, поэтому рекомендации, которые были даны в кейсе №3, в данном случае также применимы и актуальны.

2.       Привлекая средства инвестора, придется мириться с возможным активным участием.

3.       Регулирование долевого строительства коммерческой недвижимости – будет так, как напишите в договоре.

«Долевое строительство коммерческой недвижимости на законодательном уровне, к сожалению, в Беларуси практически не урегулировано – действуют только общие нормы. Поэтому если говорить о «долевке», то ключевым документом, который регулирует отношения между застройщиком и дольщиком, является договор долевого строительства. Все, что вы там напишите, будет работать и в дальнейшем», - сказал Денис Богданов.

Хотите купить офис в Минске? Актуальные предложения июня в обзоре!

Кейс № 5

ПРОДАЖА НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОЕКТА – продажа обычных жестких граблей по цене граблей с поролоновой насадкой

Инвестор купил компанию с правами на проект и земельный участок. Через полгода после покупки исполком начал процедуру изъятия земельного участка, так как предыдущим собственником были нарушены сроки освоения земли. В итоге, несмотря на длительную борьбу, участок был изъят из владения.

«Сейчас часто проходят сделки с продажей незаконченного объекта, особенно на стадии, когда есть голый участок и проект. У большей части таких проектов, как правило, нарушены сроки освоения земельного участка», - сказал Денис Богданов.

Выводы и рекомендации:

1.       Обязательно проверяйте наличие оснований для изъятия участка.

2.       Структурируйте сделки с оплатой после начала строительства.

«Если инвестор уже вышел на строительную площадку, шансы на изъятие участка существенно снижаются. Поэтому до момента выхода на стройплощадку нужно структурировать сделку таким образом, чтобы была возможность всегда все вернуть в начальное положение, то есть вернуть проблемные активы предыдущему собственнику», - сказал эксперт.

3.       Возможность реализации проекта совместно с партнером.

«Если партнер строит объект под вас, вы не принимаете на себя риски, связанные с землей, да и многие другие строительные риски нивелируются. Возможно, вы немного переплачиваете, зато это избавит от большой головной боли в последующем», - сказал Денис Богданов.

 

Мария Мелёхина

Актуальные предложения
Аренда офисной недвижимости
Минск
25м2
8
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
3м2
6
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - транспортные услуги
Сеница
450м2
73 087
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
77м2
37
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
11м2
12
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
минск
10м2
7
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
35м2
15
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Минск
1338м2
1 410
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - франшизы
Минск
0м2
41 764
руб.
Аренда торговой недвижимости
Минск
10м2
21
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
аг.Михановичи
10м2
2
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - сауны
Минск
40м2
16 000
руб.
Продажа / покупка офисной недвижимости
Минск
3045м2
2
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Гатово
180м2
8
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - рестораны, кафе, пиццерии
Минск
12м2
37 588
руб.

Читайте также:

Готовь сани летом: кто ответит за падение снега с крыши - собственник или арендатор?
Купить помещение под магазин, кафе, услуги в Минске - актуальные предложения
Как взорвать продажи? Реальные лайфхаки

Актуальные предложения
Аренда торговой недвижимости
г.Минск
0м2
20
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Минск
700м2
2
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - транспортные услуги
минск
150м2
110 000
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
42м2
17
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
15м2
12
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - транспортные услуги
Минск
35м2
93 969
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
2758м2
3
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
141м2
34
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
д.Боровцы
257м2
344 000
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - рестораны, кафе, пиццерии
Минск
360м2
386 317
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
15м2
3
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
57м2
74
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Минск /Фаниполь
864м2
1 200
руб. за 1 м2
Аренда офисной недвижимости
Минск
1766м2
9
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
250м2
0
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
105м2
12
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - транспортные услуги
Минск
340м2
93 969
руб.
Аренда коммерческой недвижимости

Аренда помещений в Минске

Снять офис в аренду

Аренда торговых помещений

Аренда складов и складских помещений

Аренда производственных помещений

Продажа коммерческой недвижимости

Продажа помещений в Минске

Купить офис

Продажа торговых помещений

Продажа складов и складских помещений

Продажа производственных помещений

Купить бизнес в Минске

Продажа СТО, автомойки, шиномонтажа

Продажа магазинов

Продажа ресторанов, кафе, пиццерий, кофейн

Продажа салонов красоты, парикмахерских, соляриев, саун

Каталог франшиз

Наверх