Итоги года в сфере коммерческой недвижимости России
Сложная экономическая ситуация сильно отразилась на состоянии российского рынка коммерческой недвижимости. В то время как рынок жилья может похвастаться ажиотажным спросом, на офисы и торговые помещения он упал на впечатляющие 60%.
Увеличение ключевой ставки Центрального Банка провоцирует подорожание кредитов, что в свою очередь влечет повышение цены реализуемых проектов. Учитывая то, что бизнес-кредиты и раньше были недешевыми, то в сложившейся ситуации большая часть девелоперских проектов могут стать нерентабельными.
Снижение арендных ставок и санкции
По данным CBRE ставки в долларовом выражении снизились на 20-30% - цифры сопоставимы с 2008 годом. По прогнозам дна они достигнут во 2-3 квартале 2015 года. Снижение ставок вызвано не только падением курса российского рубля, но и увеличением количества введенных в эксплуатацию объектов, которые в данной ситуации оказались лишними на рынке.
Однако эксперты полагают, что если Центробанк сумеет быстро вернуть доверие со стороны финансового рынка, в будущем году ставки могут остаться на том же уровне, а небольшое понижение затронет лишь недвижимость с высокой вакансией.
Чаще всего цены на аренду торговых помещений указывают в долларах или евро, однако в последнее время арендаторы стали настаивать на заключении рублевых договоров или фиксации верхнего курса. В начале осени большинство девелоперов пошли арендаторам навстречу и начали фиксировать курс или привязывать ставку к проценту от оборота. Особенно склонны к поиску компромиссов собственники только открывающихся торговых центров.
Если говорить об офисной недвижимости, то срок арендных каникул в этой сфере увеличился до 6-12 месяцев. Кроме того, в качестве одного из условий расторжения договора начали указывать попадание компании под санкции.
Ставки в сфере складской недвижимости упали на 14% (до 115 у.е. за кв.м. в год), а спрос – на 30% по сравнению с 2013 годом.
Рекордный ввод оказался некстати
В этом году было ведены в эксплуатацию рекордное количество квадратных метров офисных и торговых площадей. Только в одной Москве уже завершено строительство 49 бизнес-центров общей площадью 1,15 млн кв.м., а до конца года совокупный метраж может вдвое превысить прошлогодний.
В сложившейся ситуации такие темпы строительства оказались крайне несвоевременными, тем более что рынок был уже пересыщен. Эксперты подсчитали, что в этом году показатель вакантности составил 18,5%, а в будущем году достигнет рекордных 8%. Например, в комплексе «Око» делового центра «Москва-Сити» пустует 40% офисных помещений.
Аналогичная ситуация и на рынке торговой недвижимости. В 2014 году введено в эксплуатацию около 2,4 млн кв.м. площадей, при этом многие торговые центры открываются с вакансией в 30-40%. В сфере складских площадей в будущем году прогнозируют 9,9% пустующих квадратов.
Заполняемость отелей упала на 60-65%, а в люксовом сегменте и того больше. Более того, Москва вылетела из первой тройки столиц Европы, где расположены самые дорогие отели.
Понижение арендных ставок коснулось всех центральных торговых улиц. С Тверской арендаторы начали уходить еще летом, а затем на фоне сложной экономической ситуации свою «ложку дегтя» добавили арендодатели, которые не проявили гибкость в ожидании более платежеспособных арендаторов. В итоге в Топ-10 самых дорогих улиц мира Тверскую впервые потеснил Столешников переулок.
Подводя итоги, следует отметить, что в России наблюдается перераспределение спроса со стороны инвесторов: они теряют интерес к торговой недвижимости и отдают предпочтение офисной (процент последней вырос с 36 до 56%). В целом уменьшилась доля иностранных инвестиций с 24 до 20%, но вместе с тем интерес начали проявлять инвесторы с Ближнего Востока.
Смотреть актуальные объявления о коммерческой недвижимости в Беларуси
