Ваш регион - Минск и районНайдено: 2 084 объявления
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Ваш регион - Минск и районНайдено: 2 084 объявления
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Коммерческая недвижимость - Megapolis-real.by
Ваш регион - Минск и районНайдено: 2 084 объявления
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область

“Как и другие сферы, складской бизнес в ожидании - что будет дальше. Но нам есть куда расти!”. Мнение Александра Мурашко

11:40 21.07.2020

Почему выгодно инвестировать в складскую недвижимость? Какие форматы складов популярны в Европе и активно развиваются у нас? Оказала ли пандемия влияние на складской сектор? Растут ли цены на аренду и поменялась ли заполняемость складов? Что ждет отрасль в будущем?

Эти и другие вопросы мы обсудили с учредителем группы компаний «Белпромстрой» Александром Мурашко.

- Какие преимущества инвестирования в складскую недвижимость в Беларуси?

К таким преимуществам можно отнести:

• стабильный спрос на складскую недвижимость в Беларуси. Однако не всегда стабильно предложение, в первую очередь это связано с его ограниченностью. Периоды кризисов вносят свои коррективы в принятие решений девелоперами о развитии тех или иных проектов. В складской недвижимости достаточно длинные сроки окупаемости и высокий порог входа, не все инвесторы готовы к таким цифрам. 

• складская недвижимость в хорошей локации всегда может быть перепрофилирована под торговую либо производственную. Естественно, это требует определенных капиталовложений. Тут нужно оставаться гибким, учитывать потребности рынка, развиваться и меняться в соответствии с требованиями и пожеланиями клиентов.

• складская недвижимость является достаточно ликвидным залогом при кредитовании. 

- Можно ли сказать, что инвестирование в складскую недвижимость больше подходит для непрофессиональных инвесторов, чем инвестирование в офисную или в торговую? Почему? 

Инвестиции в складскую недвижимость - это не только приобретение либо строительство для дальнейшей сдачи в аренду, здесь нужен профессиональный подход к управлению такими активами.

Удобно, когда застройщик предлагает клиентам "сервис под ключ": обслуживание территории самих зданий, взаимодействие с различными контролирующими органами (исполком, пожарный, санитарный, экологический надзор и др.). Понятие «Сервис под ключ» может включать в себя цикл работ по адаптированию помещения путем изменения планировочных решений, сетей связи и коммуникаций, перепрофилирование, изменение назначения помещений.

Нашими клиентами и партнерами в области оказания услуг складской логистики были компании из самых различных отраслей и сфер деятельности - от красок и мебели, продуктов питания, лекарственных средств до компьютерной техники и бытовой химии. У каждой из этих товарных групп - своя специфика, определенные требования к температурному режиму, влажности, системе вентиляции, освещенности помещения, товарному соседству.

- Начиная от какой суммы можно задуматься о том, чтобы инвестировать в эту складскую недвижимость? И какую отдачу стоит ожидать? Как поменялись эти цифры после коронакризиса?

- По моему мнению, порог входа для инвестиций в данную сферу начинается от $ 200 тысяч. Для частных инвесторов может быть интересен такой формат, как Light Industrial.

Light Industrial -  производственно-складские объекты площадью от 200 до 2000 кв.м, имеют повышенный спрос у представителей малого и среднего бизнеса.

Этот сегмент давно развит и популярен в Западной Европе и США. Там уже есть профильные девелоперы этого рынка, акции которых торгуются на мировых биржах. Частному инвестору для инвестирования предлагаются небольшие форматы Light Industrial - MINI площадью от 200 до 400 м.кв.

Такой формат зданий (блоков) востребован среди небольших предприятий - им нет смысла возводить или же арендовать огромные площади под хранение или производство. Это ИП, небольшие сельскохозяйственные, сервисные, дистрибьюторские и торговые компании, онлайн-магазины, которым необходимо где-то хранить продукцию для дальнейшей ее реализации конечному потребителю, либо сырье для дальнейшего производства. Объекты часто дополнительно оснащаются административно-офисными помещениями, что оптимизирует рабочие процессы фирмы.

Доходность инвестиций в складскую недвижимость варьируется в пределах 8-10% годовых. Этот показатель выше, чем в аренде жилой недвижимости, но ниже, чем в аренде офисной и торговой.

- Как повлиял COVID на сферу складской недвижимости?

- Коронакризис еще не закончился, точные цифры считать рано. Он однозначно будет иметь более глубокие и длительные последствия, чем в рамках этих полгода. Пока могу отметить, что этот кризис в меньшей степени повлиял на складскую недвижимость, чем на офисную и торговую. Многие офисы опустели, сотрудники работали удаленно, поток посетителей торговых центров сильно снизился.

Это связано с тем, что первый удар всегда приходится на розничную торговлю, а затем на оптовую. В России из-за строгого карантина возрос спрос на складскую недвижимость в этот период - по сути, склады превратились в магазины.

На примере нашего бизнеса видим, что общая вакантность складских площадей по группе компаний не изменилась: кто-то сократил складские площади, кто-то наоборот расширился. Увеличили свои складские площади интернет торговля, некоторые компании продовольственного ритейла. Конечно же, арендный поток снизился, цифры доходности по проектам уменьшились.

Можно проследить общую тенденцию: в периоды кризисов увеличивается доля сделок по аренде и уменьшается доля по приобретению в собственность. (График 2005-2019 гг)

- Какие новые форматы складов, на Ваш взгляд, могут быть востребованы в Беларуси? Для каких сфер?

- Кроме формата Light Industrial отмечу также формат складов «фулфилмент» (fulfillment), он популярен в сегменте E-commerce. Позволяет осуществлять полный комплекс операций с товаром от момента его поступления на склад до передачи конечному потребителю.

- Формат складов самообслуживания Self Storage – склад самообслуживания, предназначенный для хранения личного имущества. Обычно он арендуется в профильной компании на краткосрочный период (время переезда, сезонного хранения и т.д). Многие компании, а также частные лица сдают на хранение мебель, выставочные образцы, остатки непроданных товаров, архивные документы, офисное или промышленное оборудование, сезонную мебель для летних кафе, зимой холодильники, которые стоят летом в парке.

- Есть ли перспективы многоуровневых складов в Беларуси? Насколько сейчас развит этот формат у нас и в мире?

- Не думаю, что в Беларуси девелоперы будут строить многоуровневые склады для сдачи в аренду, слишком высока стоимость оборудования. В основном такие склады строятся по принципу build-to-suite под конкретного клиента в собственность. Да и в целом такие склады имеют ограниченный спрос, не всем они подходят.

Как правило, такие склады востребованы у операторов с большой номенклатурой товаров. У них высокий удельный вес мелкоштучного хранения по сравнению с паллетным - автомобильные запчасти, одежда, обувь и т.д.

Могу привести примеры по высоте складов в разных странах:

• Скандинавия, Северная Европа и Япония уже давно отдают предпочтение многоэтажным механизированным и автоматизированным складским помещениям, расположенным вблизи крупных городских центров. Всем, чем можно управлять, здесь управляют роботы - это в первую очередь можно объяснить высокой стоимостью трудовых ресурсов.

• В Северной Америке склады, наоборот, в основном невысокие и предназначены для автопогрузчиков. Они могут находиться на окраине крупного города или даже в 250 километрах от рынков сбыта.

• Склады в развивающихся странах Центральной и Южной Америки исторически были маленькими - площадью до 3000 кв. м и высотой менее 6 метров.

Структура площадей в различных регионах также отличается: если раньше в дополнение к складским площадям арендаторам предлагалось до 10% мезонина* и до 10% офисов, то сейчас у девелоперов более гибкая политика – арендатор в большинстве случаев сам определяет количество необходимых ему мезонинов и офисов.

В России, например, все чаще отказываются от мезонина. Наверное, потому что там газ дешевый. В Европе такого не наблюдается.

Складской мезонин — надстройка для увеличения этажности склада. 

- Изменились ли ставки аренды по складским помещениям?

Со второго квартала 2018 года снижался показатель вакантности складских площадей, соответственно, ставки росли (плюс 0.5-1 евро к каждому классу складов). Кризис 2015-2016 сформировал отложенный спрос, это можно было наблюдать как в Беларуси, так и в России. Но ставки даже в период 2018-2019 не достигли значений 2013 года и думаю, такими высокими они уже не станут никогда.

Сейчас снижение ставок носит временный характер, скидки предоставляются индивидуально, оформляются дополнительными соглашениями. Не только складской бизнес, но и другие сферы в ожидании - как будет развиваться ситуация с пандемией? как закончится год? 

- Какая доля вакантных площадей на текущий момент?

- Вакантность складов класса А близка к нулю и находится в пределах 1-2%, по складам класса B в пределах 3-4%. Качественные складские площади востребованы, ритейл-операторы укрупняются, на наш рынок приходят новые.  

- Справедливо ли утверждение, что стоимость софт-оборудования для современных складов сопоставима со стоимостью объекта недвижимости?

- Cтоимость софт-оборудования хоть и велика, но все же гораздо меньше, чем стоимость объекта недвижимости. Если взять все оборудование автоматизированного складского комплекса целиком, особенно если в нем установлена стеллажная системой мезонинного типа, тогда да - стоимость может быть и выше. Такие склады индивидуального исполнения создаются под специфику логистических операций конкретного бизнеса.

- Заметна ли уже сейчас трансформация складов в Беларуси?

- Если сравнивать десятилетие к десятилетию, то разница будет существенной, а если вспомнить то, что в Беларуси было после распада СССР, то это вообще «небо и земля». 

Складской рынок в Беларуси молод и амбициозен, но уже достаточно зрел. С учетом географии нашей страны и расположения столицы в центре, считаю, что недостаточное внимание уделяется развитию формата Cross docking*, здесь трансформация просто необходима. 

* Cross docking - низкие склады без стеллажей.

Я часто бываю на международных выставках, посвященных складским технологиям, инновациям и автоматизации работы склада. В конце прошлого года на форуме «Склады России» в Санкт-Петербурге один эксперт высказал интересную мысль: «Можно сколько угодно говорить о том, что мы отстаем от Запада, но ведь именно в этом и состоит наше преимущество!

То, что сегодня происходит на Западе, завтра придет к нам. А значит, мы можем с точностью 90% предсказывать будущее, планировать свой бизнес, учитывать их ошибки и не повторять их в своей работе.

Мы жалуемся, вместо того чтобы понять, как хорошо мы устроились!»

Белорусам в этом плане еще лучше. Мы не только опыт Запада можем применять, но и опыт России с поправкой на масштаб страны и отдельных регионов. Только в Беларуси есть свои особенности - мы более бережно относимся к площадям: строим столько, сколько нужно, стараемся занять каждое паллетоместо и посчитать каждый киловатт электро- и теплоэнергии.

- Настолько е-коммерс развивает рынок складской недвижимости?

- E-commerce - основной драйвер спроса складских площадей во всем мире, это тенденция последнего десятилетия. Конечно, пандемия значительно ускорила развитие интернет-торговли во всех странах. Не знаю, какие цифры сейчас, но справочно - до вируса доля онлайн-торговли в Беларуси была менее 7%, в России 8-9%, Британии - 15%, Европе - 14%, США - 30%. Как видим, нам есть куда расти.

- Как должен выглядеть складской комплекс через 10 лет, чтобы быть успешным?

“Умные здания”. Постепенно будет возводиться всё больше интеллектуальных зданий, оснащенных информационными технологиями для связи с системами здания, людьми и глобальной окружающей средой. Мы также стараемся оснащать наши объекты различными интеллектуальными технологиями и системами диспетчеризации.

Так, наша служба энергетика может даже с домашнего компьютера или с мобильного телефона отслеживать температуру внутри помещений, регулировать ее в режиме онлайн, выявлять ошибки и сбои в работе систем здания.

Фото с сайта https://hype.tech/

Немаловажное значение имеет месторасположение логистического комплекса - это прямо влияет на транспортные издержки и на наличие рабочей силы.

Сокращение работников. Численность работников, занятых в складской логистике, с каждым годом будет сокращаться.

Уже сегодня крупные западные компании вкладывают огромные средства в инновации, обеспечивающие более удобное, точное и безопасное выполнение всех операций. Эти технологии тестируются уже сегодня и, возможно, через 5–10 лет получат широкое распространение в логистических центрах и хабах.

Например, в декабре 2019 г. компания DB Schenker сообщила, что в рамках пилотного проекта в своем распределительном центре в Лейпциге тестирует роботизированный склад. Этот проект не предполагает модернизации всего оборудования, а просто добавляет в работу склада машины с искусственным интеллектом, которые совершают меньше ошибок, чем человек, и отлично переносят большие нагрузки. Пока что эта технология слишком дорога, но ее планируют внедрить уже в течение нескольких лет, в том числе и на российских складах компании.

Умные очки для навигации. Еще одним примером может служить то, что сегодня многие международные логистические компании используют устройства вроде Google Glass для своего складского персонала. Google Glass - это умные очки, которые облегчают навигацию складского персонала и оставляют руки свободными для любых манипуляций при комплектации заказов.

Автоматизированных складов в мире будет появляться всё больше и больше, за ними действительно будущее. Возможно, полного отказа от использования человеческого труда в этой сфере и не произойдет, но доля участия человека будет максимально снижаться, труд станет инновационным, квалификационные требования к складскому персоналу существенно возрастут.


Автор: Диана Каленик

 

Смотрите также: Аренда и продажа складской недвижимости


Актуальные предложения
Аренда офисной недвижимости
Минск
50м2
9
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
0м2
0
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
10м2
9
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - сауны
Минск
0м2
50 000
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
289м2
72
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
166м2
23
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
823м2
17
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - салоны красоты, парикмахерские, солярии
Минск
275м2
299 000
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
9м2
32
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
0м2
25
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
400м2
17
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - сауны
Минск
0м2
15 000
руб.
Аренда офисной недвижимости
Королёв Стан
5000м2
14
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
11м2
115
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
д. Цнянка
17147м2
1 966
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - сауны
г. Минск
186м2
100 000
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
940м2
53
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
5м2
25
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Ждановичи
3000м2
19
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - сауны
Минск
25м2
73 601
руб.

Читайте также:

Актуальные предложения
Аренда офисной недвижимости
Минск
3907м2
52
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
335м2
52
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
270м2
12
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - транспортные услуги
Минск
342м2
0
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
70м2
20
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
600м2
43
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Сеницкий с/с
100м2
9
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - транспортные услуги
Минск
547м2
0
руб.
Аренда офисной недвижимости
660м2
3
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Острошицкий городок
700м2
12
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - сауны
Минск
0м2
36 500
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
500м2
0
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
11м2
12
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
1271м2
14
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - строительство
Минск
10м2
65 000
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
17м2
43
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
г. Минск
139м2
16
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
500м2
14
руб. за 1 м2
Аренда коммерческой недвижимости

Аренда помещений в Минске

Снять офис в аренду

Аренда торговых помещений

Аренда складов и складских помещений

Аренда производственных помещений

Продажа коммерческой недвижимости

Продажа помещений в Минске

Купить офис

Продажа торговых помещений

Продажа складов и складских помещений

Продажа производственных помещений

Купить бизнес в Минске

Продажа СТО, автомойки, шиномонтажа

Продажа магазинов

Продажа ресторанов, кафе, пиццерий, кофейн

Продажа салонов красоты, парикмахерских, соляриев, саун

Коттеджи и дома в Минском районе

Купить дом в Минском районе

Снять дом под Минском

Купить участок под Минском

Купить таунхаус в Минске

Новостройки Минска
Жилая недвижимость
Снять квартиру в Минске

Квартиры на длительный срок

Квартиры на сутки

Комнаты на длительный срок

Комнаты на сутки

Квартиры без посредников

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4-комнатные квартиры

Купить квартиру в Минске

Квартиры без посредников

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4-комнатные квартиры

Наверх