Ваш регион - Минск и районНайдено: 863 объявления
Чтобы увидеть объявления по другим регионам, выберите нужный регион
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Ваш регион - Минск и районНайдено: 863 объявления
Чтобы увидеть объявления по другим регионам, выберите нужный регион
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Коммерческая недвижимость - Megapolis-real.by
Ваш регион - Минск и районНайдено: 863 объявления
Чтобы увидеть объявления по другим регионам, выберите нужный регион
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Каталог недвижимости
Дополнительные услуги

Кристина Крупатина: «На рынке складской недвижимости набирает обороты тенденция «строительство под заказчика»

17:06 10.10.2016

О ситуации на белорусском и российском рынках складской недвижимости сегодня, а также о вероятных тенденциях в их развитии журналист портала megapolis-real.by побеседовала с учредителем агентства недвижимости ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП» Кристиной Крупатиной.

Какие требования к складской недвижимости актуальны на современном этапе развития рынка?

– Основные критерии к выбору складских помещений – это качественные площади и невысокая стоимость аренды. Происходит отток пользователей площадей С класса с коммерческих и государственных объектов. Потребители площадей отдают предпочтения объектам класса B и А, по цене немного выше имеющейся, а в некоторых случаях одинаковой с площадями класса С, но с высокими качественными характеристиками.  

 – Высок ли спрос на складские помещения сегодня? Можете ли вы назвать цифры объёма вакантных площадей?

– Определённый спрос на складские площади имеется, но это уже не тот уровень спроса, который присутствовал до 2014 года. Основной спрос на помещения сегодня площадью от 300 до 1 500 м2. Потребность более 2 000 м2 теперь очень редко фиксируется на рынке, и такой запрос является очень ценным.  

Но крупные сделки имеют место и сейчас. В конце 2015 года нашей компанией было оказано содействие в заключении двух крупных контрактов на аренду складских площадей 15 000 м2 и 10 000 м2. В 2016 году в первом полугодии был заключён крупный арендный контракт на 10 000 м2 и договор купли-продажи 18 000 м2 складских площадей.

Довольно часты арендные и продажные контракты около 1 000 м2. Имеются запросы от компаний с иностранными инвестициями на производственно-складские площади от 5 000 до 10 000 м2. Но в основном такие компании рассматривают строительство по своим техническим требованиям, так как соответствующего уровня помещений на рынке практически нет. Такая тенденция «строительство под заказчика» набирает обороты на рынке складской недвижимости.  

Можно с большой уверенностью сказать, что строительство индустриальной недвижимости в дальнейшем будет осуществляться в основном под заказчика. Слишком велики риски для девелоперов при строительстве объектов стандартных качеств с дальнейшим «выбрасыванием» их на рынок. Уровень ставок аренды достиг некомфортных для девелоперов значений.

В Московском регионе в 2015 году под клиентов было построено 29% всех складских площадей, а в 2016 году за 3 квартала уже 73% площадей построено именно под клиента.   

   Что касается вакантности складских площадей класса А и B, то на 1 октября 2016 года по Минску и району она составляет около 92 000 м2 складских площадей. К декабрю вводится ещё некоторое количество складских объектов класса А и В, их вакантность, если не будут заключены в ближайшее время предварительные договора аренды/продажи, составит около 106 000 м2.

     В процентом соотношении ко всему объёму это выглядит так: вакантность складских площадей класса В составляет 6%, что является приемлемой цифрой для этого рынка даже на европейском уровне. Что же касается класса А, то цифры здесь на сегодня устрашающие – доля вакантных площадей этого класса составляет 40%, что не вкладывается ни в какие допустимые нормы. И это мы не берём в расчёт площади этого уровня, которые используют имеющиеся логистические операторы и которые простаивают из-за отсутствия определённого спроса на логистические услуги.

Также некоторые торговые операторы, имеющие в собственности излишние складские площади, не афишируя, предлагают возможность аренды. Для примера, в Московском регионе процент вакантных площадей класса А составляет 8%, а в 2014 году составлял 11%. 

В чём особенность сегодняшнего предложения по аренде/продаже складских помещений? Какими «вкусными» условиями можно привлечь долгосрочных партнёров?

– Особенность рынка аренды складских площадей заключается в возможности арендовать качественные площади по приемлемой цене. Что касается «заманилово», то это арендные каникулы до 2–3 месяцев, доработки под клиента и зачастую на безвозмездной основе, фиксирование приемлемых арендных ставок на несколько лет, уменьшение эксплуатационных платежей, а то и вовсе их упразднение.

Какие факторы влияют на формирование арендной ставки складских помещений? Сильно ли изменились размеры ставок по сравнению с 2015 годом?

– Основными внутренними факторами, влияющими на арендные ставки, являются: себестоимость обслуживания (управление недвижимостью, эксплуатационные расходы), возврат инвестиций/выплата кредитов. Что касается внешних факторов, то это месторасположение, качественный уровень, площадь, инфраструктура и спрос на уровне макроэкономики. 

 Динамика арендных ставок с конца 2014 года приведена в диаграмме (в евро с НДС).

 

 

Стоить отметить, что зачастую склад класса А после проведения череды переговоров с клиентом могут предлагать за 5 евро с НДС. 

Какие компании по сфере деятельности заинтересованы в большей степени в аренде складов?

– 70% потребителей складских площадей – это розничная торговля и дистрибуция, около 10% логистика и транспорт, 15% производство, 3% онлайн-торговля, и 2% прочее. Интересно отметить, что несколько лет назад девелоперы складских площадей возлагали надежду на большую долю пользователей именно онлайн-торговли. Что удивительно, ни у нас, ни в России надежды не оправдались.

Что сегодня выгоднее для клиента: аренда склада или услуга ответственного хранения?

– Это очень индивидуально. Многие компании просто физически не готовы отдать эти процессы на аутсорсинг, так как риски слишком велики. Также на некоторых влияет прошлый негативный опыт работы с логистическими операторами. Как известно, за последние 2 года некоторые крупные логистические операторы прекратили свою деятельность ввиду отсутствия рентабельности и больших инвестиций.

Да, возможно сейчас и можно получить низкую стоимость складских услуг, и некоторые компании этим пользуются, «прессуя» всё больше оператора, но какова цена такого «прессинга» уже известно. Жаль, что пользователи услуг руководствуются лишь ежеминутной выгодой, не думая о долговременном взаимовыгодном сотрудничестве, которое возможно обеспечить хорошими расценками. Как долго сможет продержаться логистический оператор при низких расценках? До следующего отчётного годового периода перед инвесторами?!

Актуальны ли сегодня услуги складского аутсортинга?

– Есть компании, которые привыкли именно к такой складской логистике и не имеют собственных складов. Другие же отдают лишь стоки, именно в виде паллетного хранения. Для новых проектов – да, это удобно. Есть логистический оператор («ТУТ и ТАМ Логистикс»), который успешно развивается и в этот сложный период, оказывая качественные услуги и не сильно снижая тарифы базового прайса. Моё мнение, что их успех заключается в том, что они не «пробуют», как это делают многие, а именно делают и отступать не собираются. И это один из самых старых опытных операторов на рынке.

Что такое выгодное местоположение для складской недвижимости?

– Выгодное расположение подпадает под следующие критерии: до 8 км от МКАД, отсутствие платных дорог, расположение на значимых магистралях, наличие благоприятной инфраструктуры, доступность общественного транспорта, пунктов питания, наличие рабочей силы.  

Какие технические характеристики складов сегодня в большей степени интересуют арендаторов?

– Это зависит от технологии обработки товаров и самого товара. Кому-то нужна высота потолков 12 метров, для кого-то 6 метров это «потолок». Кому-то нужен отапливаемый склад, кому-то холодный. Естественно, что крупные торгово-розничные компании используют все современные технологии и площади по максимуму и нуждаются в складах класса А, некоторые привыкли работать на складах класса B и приходят в ужас от высоты складов класса А.

Вы недавно посетили Московскую конференцию по складской недвижимости. Как мы знаем, белорусский рынок во многом это отражение российского рынка. Какие тенденции сейчас наблюдаются на рынке России, которые, возможно, в скором времени коснуться и нашего рынка?

– Российские девелоперы охотнее принимают решения дробить крупные складские площади как класса А, так и класса В на более мелкие от 500 до 1 000 м2. Очень «сдулись» крупные логистические операторы, отказываясь от арендных площадей. Как я уже упомянула ранее, строительство происходит в основном под заказчика с соответственным гарантийным финансированием.

Арендные ставки стабилизировались, достигнув своего дна. Лидирующие позиции начинают занимать девелоперы, которые, используя новейшие технологии, минимизируют стоимость строительства качественных площадей и предлагают потребителям более низкую стоимость участия в долевом строительстве и арендные ставки.       

И главное – участники московского рынка складской недвижимости во многом уже привыкли к ведению бизнеса в сложные времена, что наблюдается и в нашей стране.

Поделитесь своими прогнозами о ситуации на белорусском рынке складской недвижимости на ближайшие годы.

– Наш прогноз таковой, что 2017 год – первая половина 2018 года будут характеризоваться рынком арендатора, второе полугодие 2018 года – 2019 год превратятся в рынок арендодателя, а с 2020 года начнётся стабилизация рынка. Складские площади, которые сейчас вакантны, «разойдутся» за 2017 год.

Строительство будет осуществляться в основном под заказчика. К 2018 году возможен некий дефицит складских площадей на МКАД и до 5 км от МКАД, так как участки там больше не выделяются, да и желающих строить «в никуда» поубавится. Все участники рынка окончательно научатся делать шаг навстречу друг другу, хоть и с меньшей выгодой для себя. 

 Дарья Курас

Читайте также

Аренда коммерческой недвижимости

Аренда помещений в Минске

Снять офис в аренду

Аренда торговых помещений

Аренда складов и складских помещений

Аренда производственных помещений

Продажа коммерческой недвижимости

Продажа помещений в Минске

Купить офис

Продажа торговых помещений

Продажа складов и складских помещений

Продажа производственных помещений

Купить бизнес в Минске

Продажа СТО, автомойки, шиномонтажа

Продажа магазинов

Продажа ресторанов, кафе, пиццерий, кофейн

Продажа салонов красоты, парикмахерских, соляриев, саун

Каталог франшиз

Наверх