Оценка ситуации на российском рынке недвижимости и прогнозы на 2016 год от Сергея Гипша

Управляющий партнёр российского офиса международной консалтинговой компании «Knight Frank» Сергей Гипш утверждает, что нынешнее положение дел на рынке недвижимости не особо привлекательное, однако и катастрофой это не назовёшь, чего нельзя сказать о 2016.

2015 год показал, что большинство привыкло к санкционному режиму и сниженному объёму зарубежных денежных средств на рынке недвижимости и дальше ведут собственную хоздеятельность.

Показатель вкладов, разумеется, уменьшился. Приблизительно на 50% с зимы, в сравнении с подобным сроком прошлого года вложения в коммерческую недвижимость РФ уменьшились и равны 1,7 миллиардам у.е. Чаще всего, это вложения отечественные, хоть число зарубежных вкладчиков и держится на прежнем уровне — почти 30%. Никто не говорит, что ушли все, ведь серьёзные, весомые участники рынка на месте.

Ситуация отнюдь не драматична, рынок живёт, однако он сплющился, некоторые сферы испытывают больше сложностей, чем остальные, например, ритейл. Он довольно специфичен, ведь напрямую связан со спросом среди населения, а спрос уменьшается. Число активных разработок уменьшается, ритейл очень осторожно внедряется в новые проектирования.

Дешёвые квартиры всё так же востребованы. В данном вопросе всё регулируется ипотекой. При условии приобретения ипотечных кредитов за адекватные ставки, рынок продолжит своё развитие. Рынок элитных квартир в городе достаточно бодрый. Владельцы иногда стараются удержать стоимость в условных единицах. Однако, чаще всего, сделки заключают с крупным дисконтом (от 20 до 75% в зависимости от объекта).

Когда РФ выйдет из изолирования и увеличения стоимости на нефтепродукты, дома опять подорожают. Для владельцев подобное положение дел не очень приятно, однако катастрофическим его считать не стоит. Наоборот, рады те покупатели, которые не могли ранее купить дорогущую недвижимость, ведь объекты за 7 миллионов у.е. сейчас покупаются за 2,5 миллиона у.е. Необходимо просто подловить такое выгодное предложение, не характерное для рынка, например, если владелец нуждается в деньгах, чтобы спасти своё дело или передать в другую страну.

В ситуации падения рынка на дно вкладчики разворачивают активную деятельность и скупают активы, что им свойственно. На данный момент они как будто не видят дна, просто выжидают и называют стоимость меньше, на которую не желают соглашаться владельцы активов, в результате, сделок заключается мало.

Семь лет назад обстоятельства сложились иначе, на рынке работало большое число закредитованных и перекредитованных организаций. В то время частенько гремели «маржин-коллы». Пережив недавнюю кризисную ситуацию, владельцы начали осторожничать и стараются не попадать в сильную банковскую зависимость. Банковские структуры настроились на разговор и реструктурирование кредитов. Банка также начали осторожничать, ведь не желают приобретать недвижимость разных форматов, ведь это не их профиль.

На рынке недвижимости сегодня можно увидеть новых вкладчиков из Кореи, Китая и ОАЭ. Однако мы не наблюдаем сделок закрытого формата. С чем это связано? Первое, самая упрощённая сдельная операция по коммерческой недвижимости оформляется в РФ минимально на протяжении девяти месяцев. Вкладчики заезжают, назначают встречи, рассматривают, потом пропадают на некоторое время, опять возвращаются. Сегодня ситуация именно такая.

Второе, РФ развернулась на восточные страны в прошлом году и приглашает кладчиков из Азии, однако именно в это время начала падать стоимость на недвижимость. Разумеется, для вкладчиков это серьёзный звоночек, вот они и решили взять тайм-аут.

Если говорить об инвестиционных фондах Америки и Европы, в этой сфере, конечно же, отмечается влияние политики, что вынуждает всех осторожничать. Ещё неизвестно, каким образом наши государства будут налаживать взаимодействие.  

Если рубль укрепит свои позиции, к примеру, в ритейле положение дел весомо поднимется. При ослаблении рубля в дальнейшем ситуация в данной сфере сложится драматичная. Большая часть продукции в отечественных ТЦ произведено за рубежом, соответственно, приобретается за инвалюту. Например, товар за 100 евро (т.е. 4.000 рублей), сейчас можно купить за 7.500 рублей. У многих ритейлеров наблюдается оборотное падение, а некоторые совсем удалились с рынка, ведь не ясно, каким образом налаживать бизнес при подобной рублёвой стоимости.

Стоит отметить, что в течение этого времени произошло небывалое для российского в целом и столичного в частности рынка. Практически весь рынок промышленной, офисной и торговой недвижимости «перебрался» в рубль.

В 2016 году ситуация явно не улучшится. Реальная прибыль жителей уменьшается. Жильё и ритейл сильно зависят от потребительского спроса. Другая ситуация, если наблюдается рыночное падение, в некоторых сферах тем ни менее происходят заметные сделки. Например, в офисах из-за сниженных арендных ставок, зафиксируются большие сделки по аренде и приобретению территорий. Может быть, нащупается самое дно, если организации, ожидающие дистрессовых активов, в конце концов, согласятся на покупку.