Падающие ставки на офисную недвижимость в Москве вызовут «великое переселение» арендаторов
Управляющий партнёр брокерской компании «ILM» Андрей Лукашев порассуждал о ситуации на офисном рынке Москвы и попытался спрогнозировать «движение» арендных ставок.
В течение двух кварталов текущего года в столице внедрили 516.000 метров квадратных, за такой же промежуток времени в 2014 году было на 21% больше. Но, невзирая на замедление скорости очередных строительных работ, количество внедрённых территорий существенно превосходят необходимость для организаций новых помещений.
В августе ввели в использование следующие масштабные комплексы: БЦ «Алгоритм» (площадь = 28,7 тысяч метров квадратных) и БЦ «Симонов Плаза» (площадь = 65,5 тысяч метров квадратных). К концу 2015 планируется запустить на рынок ещё 500.000 метров квадратных. Однако на сегодняшний день можно отметить, что многие строительные работы снижают свой темп, а внедрение объектов откладывается на далёкую перспективу.
Иногда владельцы устраивают «заморозку» строительных работ и переносят открытие помещения, выжидая якорных арендаторов. Выдвижение на рынок плановых комплексов сформирует предложения в избытке, а также увеличение свободных территорий. По мнению эксперта, в течение текущего года суммарный объём офисного рынка класса «А» превысит 4.000.000 метра квадратных.
К началу осени суммарный объём чистого поглощения находился в минусовом поле, это тесно связано с масштабным освобождением офисов класса «Б–» за первые шесть месяцев. В помещениях класса «А» и «Б+» всё наоборот: тут общий объём чистого поглощения составляет 92.000 метров квадратных.
Что примечательно, рост объёма эксплуатируемых территорий в офисах этого класса связан первостепенно с быстрым развитием чистого поглощения в комплексах класса «Б+». Это является отражением всё более доступных цен на офисы отличного класса и перемещение арендаторов в более качественные комплексы. В результате, используя положение рыночных дел, организации благоустраивают рабочую зону для трудящихся, если возможно уменьшая расходы.
Учитывая большой объём вакантных территорий в классе «А», плюс стремительное возрастание относительной величины налога на имущество по сравнению с маленькими ставками в классе «Б», в недалёком будущем направление перемещения в класс «А» лишь увеличится. Вероятно, в скором времени можно будет увидеть, как реконструкции плохого качества в труднодостижимых промзонах целиком пустуют.
Невзирая на то, что объём чистого поглощения по рынку по-прежнему находится в минусовом поле, абсолютная его величина по результатам этих месяцев уменьшается. Можно ожидать, что к концу текущего года показатель чистого поглощения стремится к нулевой точке.
В офисах класса «А» и «Б–» увеличение объёма свободных офисов прекратилось и уровень совпал с показателями окончания 2-го квартала. В классе «Б+» наблюдается повышение показателя вакантных территорий, это связано с введением в использование новых комплексов этого класса.
Динамичность среднего уровня ставок аренды отличается с учётом класса. В комплексах класса «А», в которых превалирует число офисов со ставками в долларах, к началу осени средний показатель арендных ставок из-за ослабевшего рублёвого курса увеличился. К тому же, такой «прогресс» продиктован изменившейся структурой предложения, когда стали свободны офисы подороже. В классах «Б+» и «Б–» по результатам текущего квартала средние запрашиваемые базовые арендные ставки за рубли почти не поменялись. Ставки в долларах на подобные комплексы упали приблизительно на 10–12%.
К окончанию 2015 года с условием сохранности экономического положения средние арендные ставки останутся на таком же уровне.
