Радуйтесь, что в Беларуси пока нет H&M – эксперт
О трендах коммерческой недвижимости в Литве, которые могут прийти на белорусский рынок, угрозах, подстерегающих девелоперов, реконструкции ТЦ AKROPOLIS, почему H&M не нужен белорусскому рынку, а также о покупателях нового формата, megapolis-real.by рассказал руководитель отдела исследований и анализа рынка недвижимости стран Балтики Newsec (Литва) Кулбокас Миндаугас в рамках I Белорусского форума девелоперов.
«Если торговый центр живой, с продуманной концепцией, то и покупатели там будут всегда, и оборот будет хороший, и ставки аренды высокие. Но концепцию нельзя придумать раз и навсегда – нужно держать руку на пульсе и подстраиваться под новые вызовы и потребности.
Построить и ничего больше не делать, думая, что период амортизации ТЦ 30 лет – это самая большая ошибка. Поэтому сегодня в Прибалтике происходит масштабная реконструкция торговых объектов, которые работают еще менее 10 лет», - сказал Кулбокас Миндаугас.
По его словам, несколько недель назад было принято решение инвестировать $10 млн. на реконструкцию ТЦ AKROPOLIS (Вильнюс).
«Он (ТЦ AKROPOLIS – Прим.) что, плохо выглядит? Нет. Но если раньше фуд-корт и ледовая арена являлись зоной притяжения, то сегодня это уже не работает.
Сегодня нужно растопить лед, менять фуд-корт-оператора и придумывать новые решения. Это дорого, но это нужно делать, чтобы удержать поток», - сказал Кулбокас Миндаугас.
Инвестирование в реконструкцию торговых объектов в Прибалтике сегодня идет в огромных объемах. И это единственное верное решение, чтобы сдерживать напор новых, заходящих на рынок игроков.
Слайды из презентации Кулбокаса Миндаугаса
Например, в Эстонии, куда планируется заход двух крупных ТЦ, проводится реконструкция местных торговых объектов, расширение площадей, обновление концепции. Такая же ситуация наблюдалась в Риге перед заходом AKROPOLIS.
Ведь если не инвестировать, новый игрок откусит у всех по 10% оборота и плохо будет как арендаторам, которые придут за скидками на аренду, так и собственнику, который потеряет прибыль.
Слайды из презентации Кулбокаса Миндаугаса
Поэтому по сравнению с прошлым годом торговые площади в Прибалтике выросли почти на 300 тысяч кв.м. И чем больше становится торговых площадей, тем больше падает оборот на квадратный метр.
«В этой огромной массе предложений арендные ставки просто не могут вырасти. Если бы рынок стоял на месте, не было новых проектов, у собственников появились бы козыри. Но когда приходят новые проекты, рынок балансируется. Новые предложения сдерживают рост арендных ставок и дают высокую вакантность», - сказал Кулбокас Миндаугас.
Радуйтесь, что в Беларуси пока нет H&M
«Вы жалуетесь, что к вам не заходит H&M, но мы, основываясь на своем прибалтийском опыте, можем сказать – радуйтесь, девелоперы, что пока его нет на рынке - он снимет с вас штаны! И еще попросит проинвестировать свои площади», - сказал Кулбокас Миндаугас.
По его словам, когда первый H&M только открылся в Прибалтике, оборот на квадратный метр составлял $270-280 в месяц. Но бренд стал открывать и другие точки с одинаковой продукцией, и покупатель стал выбирать локацию, поэтому оборот на квадратный метр в ТЦ упал на $120.
«Если у вас аренда – процент от оборота, ситуация не такая уж и радостная. Но если у вас не работает концепция и все равно нужно вкладывать деньги в развитие, то привлечение H&M - хорошее решение. Но если концепция работает, причем вы уверены, что будет работать еще 3-4 года, H&M вам не нужен», - сказал Кулбокас Миндаугас.
Тренды и угрозы
- Рыночные «диктаторы» (Inditex и другие) уменьшают количество магазинов и увеличивают площади в одном торговом объекте. В свою очередь гипермаркеты (Maxima, Rimi, LIDL и др.) объявляют новую тенденцию снижения торговых площадей.
«Однозначно на рынке есть диктаторы, которые заходят на большие площади и диктуют девелоперу свои условия. И у нас эти диктаторы уже полтора года назад заявили, что хотят снижать площади.
Например, Maxima в AKROPOLIS была 10 тыс. кв.м., а стала 5 тыс. кв.м. Сегодня все хотят высоких оборотов на квадратный метр. И это тенденция - угроза для торговых центров, так как якорные операторы будут уменьшаться», - сказал Кулбокас Миндаугас.
По его словам, гипермаркеты сегодня не только уменьшают торговые площади, но и выносят часть площадей (100-150 кв.м.) наружу для быстрых покупок.
«Сегодня происходит обновление гипермаркетов, так как покупатель начал считать шаги. То есть если нужно далеко идти от «молочки» до алкоголя, человеку просто лень это делать. Поэтому в зоне быстрых покупок можно захватить, например, воду или бананы или что-то еще, при этом не стоять в очередях», - сказал эксперт.
- Крупногабаритные продукты покидают торговые центры – новые возможности для торговых площадей.
Из ТЦ сегодня уходят крупногабаритные товары, в основном бытовая техника, так как людям неудобно отвозить ее домой, да и зачем, если можно заказать в интернете с доставкой и еще получить скидку.
- Урбанизация и осторожная экспансия в регионы.
В Прибалтике идет массовая миграция из регионов в более богатые страны в поисках лучшей жизни, либо переселение в крупные города. Соответственно ритейлеры с большим недоверием смотрят на расширение в регионах.
- Дигитализация – переход в цифру.
«Я не могу оценить емкость рынка e-commerce, но за последние 10 лет в странах, где этот сегмент активно развивается, например, США, оборот электронной торговли колебался в пределах 15-18% от общей розничной торговли», - сказал Кулбокас Миндаугас.
Опасность этой тенденции для собственников ТЦ в том, что сложно просчитать оборот на квадратный метр.
«Сегодня люди приходит в оффлайн-магазин, чтобы выбрать товар, а заказывают его через интернет. То есть они используют площадь магазина, но не оставляют там денег, и оборот уходит в виртуальное пространство.
В итоге собственник ТЦ остается ни с чем, ведь в большинстве случаев аренда рассчитывается именно от оборота на квадратный метр. Уже сегодня работают магазины, где можно забрать товар, ранее заказанный в интернете – это уже не ноу-хау, причем это достаточно большие по площади точки. Например, у ZARA есть такие магазины», - сказал эксперт.
По его словам, сегодня важно изучать потребности и привычки покупателей, ведь новое поколение – люди совершенно иного формата. 73% своего свободного времени они проводят в девайсах, и хотят того собственники ТЦ или нет, им придется подстроиться под ритм жизни своих покупателей.
- Снижение лояльности клиентов нового поколения
Главный принцип нового поколения звучит примерно так – я свободен от всего. У этих людей нет «якорей»: они не хотят покупать квартиру – им удобнее арендовать, они не хотят думать про политику, гордиться страной – им все это неважно.
У них достаточно локальный интерес ко всему: есть город и район, в котором я живу и все. Эти люди с легкостью меняют районы, города, страны.
Слайды из презентации Кулбокаса Миндаугаса
И это очень важная тенденция, так как у таких покупателей нет лояльности, ее в принципе невозможно сформировать – это поколение покупателей-королей у них совершенно иное отношение к жизни. Они не понимают, зачем иметь что-то свое, если постоянно можно что-то менять?
Единственное, без чего они не могут – это интернет. Этим людям постоянно нужна связь, иначе они моментально впадают в депрессию. Причем молодежь сегодня мечтает не о богатстве, а о популярности – об этом говорит успех соцсетей в современном мире.
И этот среднестатистический персонаж в скором времени станет основным клиентом торгового центра. Поэтому уже сегодня нужно задумываться, как с ним взаимодействовать.
Многоканальные магазины и развлечения
Эксперт уверен, что в будущем должны появиться многоканальные магазины, то есть традиционная розница смешается с e-commerce. Сектор F&B станет приоритетным, а развлечения будут стоять во главе угла при построении концепции ТЦ.
Слайды из презентации Кулбокаса Миндаугаса
«Каждый арендатор сегодня должен найти рациональный баланс между физической и интернет-торговлей, так как за многоканальной торговлей будущее. И мы видим, что магазины, которые работали только онлайн, сегодня стали открывать и оффлайн-точки.
Меняют свои стратегии даже такие гиганты, как IKEA. Планировалось, что в Литве будет открыт всего один магазин, но в итоге открыто три, два из которых – точки самовывоза заказов, оформленных в интернете», - сказал Кулбокас Миндаугас.
Слайды из презентации Кулбокаса Миндаугаса
Кроме того, в ближайшем будущем совершение покупок в ТЦ может стать второстепенным процессом, на первое место выйдут зоны досуга и развлечений.
Мария ВОЛКОВА
Читайте также:
