«Смена власти» на рынке коммерческой недвижимости России
То, что в Россию пришел экономический кризис сегодня уже ни для кого не новость. Ранее мы уже писали о 10 основных признаках этого печального процесса.
Относительное спокойствие наблюдается лишь в низших сегментах рынка, к которым относятся небольшие торговые здания, а также офисы и склады классов В и С. Причина стабильности в том, что ставки в этой отрасли традиционно фиксируют в российских рублях и они меньше подвержены колебаниям обменного курса. Если цены и снижались, то по причине удорожания кредитов и роста рисков при инвестировании в коммерческую недвижимость.
В верхних же сегментах (А и В+) наблюдается совсем другая ситуация. По традиции собственники таких объектов сражаются за каждого арендатора и всеми силами стараются сохранить заполненность помещений. Однако сейчас все поменялось, так как цены на качественную коммерческую недвижимость в России привыкли фиксировать в долларах США. Курс российского рубля упал, и арендаторы массово ринулись к собственникам с предложениями пересмотреть договора и перевести ставки из иностранной валюты в рубли по докризисному курсу.
Первыми удар приняли на себя ритейлеры, специализирующиеся на продаже одежды. Шьют ее преимущественно за рубежом, соответственно, заказы приходится оплачивать в валюте. Если поднять цены на товар, указанные в российских рублях, то выручка значительно снизится. А если принять во внимание еще и растущие затраты на аренду, то рентабельность бизнеса снижается катастрофическими темпами. Некоторые ритейлы, которым не пошли навстречу собственники торговых площадей, уже принимают решение о закрытии некоторых своих точек продаж или переезде на квадратные метры конкурентов.
Если переговоры проходят удачно, то стороны обычно приходят к тому, что обменный курс фиксируют в диапазоне 38-45 рублей сроком на 1 год с возможным пересмотром условий аренды в случае экономических «сюрпризов».
Таким образом, можно сказать, что «рынок собственника» трансформировался в "рынок арендатора", под влиянием которого реальная ставка аренды уже снизилась на 20-30%. Соответственно, цены продажи на коммерческую недвижимость должны упасть на 30-40%. Но пока подтвердить это на реальных примерах невозможно, так как рынок замер, и сделки пока не заключаются.
Собственники качественной коммерческой недвижимости, безусловно, поступают верно, идя на уступки арендаторам, ведь лучше получить меньшую ренту, чем вообще никакой. Кроме того, наличие большого числа пустующих помещений может не лучшим образом сказаться на репутации объектов А класса.
Более того, российским собственникам коммерческой недвижимости вообще стоит перейти на оплату в российских рублях. Для этого есть несколько причин:
- Бюджет будет легче прогнозировать, так как экономика страны оперирует рублевыми ценами.
- Финансовая и налоговая отчетность ведется в российских рублях.
- Все взаимоотношения с подрядчиками и субподрядчиками (управляющими, клининговыми компаниями) ведутся преимущественно в рублях.
- Как показала практика, заемные средства лучше привлекать в национальной валюте – так девелоперы жилой недвижимости давно заместили долларовые кредиты и займы на рублевые и чувствуют себя вполне уверенно.
Чтобы сделать взаимоотношения с арендаторами еще более прозрачными, можно также рекомендовать следующее:
- Пересматривать арендные ставки 1-2 раза в год, если уровень годовой инфляции в стране составляет более 5%. В этом случае коммерческая недвижимости будет жить одной жизнью с экономикой страны, а собственники смогут оперативно реагировать на кризисные явления.
- Для расчета стоимости квадратного метра лучше привлекать независимых экспертов (консультантов, оценщиков) – это поможет избежать возможных претензий со стороны арендаторов.
Смотреть объявления по аренде коммерческой невижимости в Минске
