Снизятся ли цены на офисную недвижимость в Минске к концу 2014 года?

Как складываются цены на офисы в Минске сегодня?

 Минская коммерческая недвижимость является наиболее ликвидным активом в стране (8-12%) и не уступает по ставкам доходности московским офисам премиум-класса. Не нужно забывать, что половина налогоплательщиков Беларуси – крупные, преимущественно российские компании, типа «Газпром трансгаз Беларусь», «БПС-Сбербанк», «МТС», а также «Минскэнерго», «Минский завод игристых вин» (Евроторг) и др. Их отчисления составляют третью часть консолидированных доходов Минска, в то время как ИП обеспечивают только 1,8% поступлений бюджета.

Данная ситуация предопределяет инвестиционную политику городских властей и планирование дорогого строительства объектов для требовательных арендаторов. Среди критериев оценки приобретаемой недвижимости для расширения бизнеса цена у крупных инвесторов однозначно стоит не на первом месте.

Цены растут, не дожидаясь оценки качества

Сравнивать арендные ставки сложно из-за расхождения взглядов на классы: если флагманы международного бизнеса имеют огромные пакеты четких требований, то белорусские риэлторы под классом «А» могут предлагать новые, но стандартного образца помещения объектов долевого строительства. Часто для статуса достаточно центра города, относительно удобной планировки и стандартного набора характеристик. Арендная ставка таких офисов уступает самым дорогим московским предложениями всего в два раза, и Минск мог бы занять достойное место в списке:

 Рейтинг городов Европы по арендным ставкам для офисной недвижимости класса «А» в 2013 году от Лондонской компании по управлению коммерческой недвижимостью JLL (JonesLangLaSalleIncorporated)

Но даже с сегодняшними арендными ставками в Минске €35-43 за м²в месяц и уверенным ростом на 10-15% в год без соблюдения требований современного бизнеса помпезного выхода белорусской столицы на мировой рынок не будет.

Дешевые офисы в новых бизнес-центрах – иллюзия малого бизнеса

Эксперты пытаются прогнозировать снижение цен к 2015 году на основании предполагаемого избытка предложений. К «кризису перепроизводства» должно было привести строительство в 2014 году более 40 бизнес-центров с общим количеством офисных площадей около 360 000 м² преимущественно класса «В» – наиболее востребованных на столичном рынке. Предложение премиум-класса, на который спрос только растет, ограничено единственным БЦ, еще не достроенным на территории МФК «Маяк Минска».

Согласно закону Хеопса, «ничто никогда не строится в срок и в пределах сметы». Минск законопослушен даже в этом плане – ввод в эксплуатацию половины объектов (как минимум) уже переносится на первую половину 2015 года. Строительство 400 - 500 000 м² офисных площадей за несколько лет – это далеко не то предложение, которое может пресытить развивающийся с нуля рынок коммерческой недвижимости Минска.

На май 2014 года в действующих бизнес-центрах и старых административных зданиях города существует всего 5% вакантных площадей, в то время как спрос на помещения класса «А» и «B» и потребность в выборе хороших офисов для активного бизнеса только увеличиваются.

Есть небольшой шанс, что при одновременном вводе в эксплуатацию нескольких крупных объектов осенью, арендная ставка ближе к зиме упадет на 3-5%. Снижение темпов роста экономики, уверенное падение курса национальной валюты просто обязаны внести свою лепту.

Но кризис 2009 года доказал, что весь негатив экономических и финансовых проблем приходится отражать реальному сектору экономики. Коммерческая недвижимость относится к спекулятивному сектору промышленности Беларуси, который на фоне мрачных экономических прогнозов расцветает особенно ярко. Поэтому, вопреки всем прогнозам, существует больше оснований для постепенного повышения стоимости аренды офисов в Минске, чем для снижения арендной ставки в 2014 году.

Посмотреть актуальные предложения по офисной недвижимости