Мы продолжаем исследовать бизнес-центры А-класса в Минске. В центре внимания сегодня оказался БЦ «Покровский», расположенный на проспекте Победителей, 100. Журналист портала megapolis-real.by побеседовал с начальником отдела инвестиций Дмитрием Александровичем.

– Насколько востребованы БЦ класса «А» в нынешней экономической ситуации?

– Востребованность тех или иных классов бизнес-центров всегда одинаковая. Экономическая ситуация не влияет на выбор класса БЦ. Компании, которым в период «сложной экономической ситуации» по тем или иным причинам нужен именно класс «А», не станут понижать класс, они будут настаивать на снижении арендной ставки. Касательно самого термина «сложная экономическая ситуация», считаю его в корне не верным. Просто в последнее время удобно, когда в один прекрасный день приходит «сложная экономическая ситуация» и берёт на себя ответственность за все проблемы на рынке.

– Какова сейчас средняя цена за аренду 1 квадратного метра офиса в БЦ класса «А»?

– На сайте бизнес-центра можно найти всю необходимую информацию. Мы абсолютно открыто говорим о ценах. У нас цена стандартная для всех арендаторов. Мы не играем в прятки. Не называем кому-то большую, а кому-то меньшую сумму, и не просим делать из этого коммерческую тайну. Цена на данный момент в нашем бизнес-центре составляет 17 евро за один квадратный метр офиса с учётом НДС.

– Какими преимуществами вы обладаете перед другими БЦ своего класса?

– Наш бизнес-центр был сдан в эксплуатацию в 2013 году. Строился он с учётом современных тенденций класса А, но при этом учитывался большой опыт, полученный нашей строительной организацией за долгий период работы в сфере строительства. Наш руководитель вышел ещё из строителей советского времени, ему присвоено звание заслуженного строителя Республики Беларусь. Поэтому на модные тенденции по поводу сплошного остекления и отопления только за счёт приточной вентиляции организация не согласилась.

В нашем здании, несмотря на внешне схожий с большинством бизнес-центров вид, присутствуют полноценные наружные стены, выполненные из газосиликата, также было внесено в проект и классическое отопление, приточно-вытяжная вентиляция присутствует. Я слышал, что эксплуатирующие организации сталкиваются с проблемами в зданиях, которые имеют сплошное остекление, их сложно отапливать. Либо там холодно, либо затраты на потребление газа и электроэнергии гораздо выше.

Таким образом, из плюсов, наши клиенты могут использовать три климатические установки – это отопление за счёт классических радиаторов с регуляторами температур; это постоянная приточно-вытяжная вентиляция с очисткой и подогревом воздуха, которая регулируется централизованно; а так же система кондиционирования с возможностью индивидуальной настройки каждого внутреннего блока. Окна тоже открываются, этот вопрос часто задают новые арендаторы.

Ещё один важный момент. Мы не пускаем рекламодателей. Внутри бизнес-центра нет рекламы: ни постеров, ни телевизионных панелей, которые постоянно что-то вещают. Нет кофе-машин и прочих аппаратов по продаже «перекусов». Мы нацелены на создание комфортной атмосферы для работы наших клиентов. Не хотим отбирать возможность человека быть сосредоточенным, не отвлекаем его запахом кофе, выпечки и яркими навязчивыми картинками.

В бизнес-центре есть кафе. Оно расположено таким образом, что не перехватывает людей во время работы, не отвлекает их, но в тоже время предоставляет полный спектр услуг. Большинство сотрудников бизнес-центра питаются именно здесь.

–      Несколько слов о локации вашего бизнес-центра.

– Все хотят находиться в центре и около станции метро. Да, безусловно, IT-компании мы не можем сюда подтянуть, потому что большинство их работников – это студенты. Как известно, студенты перемещаются на метро и им сюда ехать далеко и неинтересно, они так считают. Нужно отходить от классических терминов локации. Остановка общественного транспорта находится прямо перед входом. Проспект обеспечен удобным транспортным сообщением, в том числе и междугородняя электричка буквально в двух шагах. Очень быстро можно добраться до центра города как на общественном транспорте, так и на автомобиле. И модная нынче велосипедная дорожка проходит прямо под нашими окнами.

В распоряжении клиентов прилегающая парковка на 150 машиномест, которая включена в стоимость аренды. Мы выделяем парковочные места арендаторам в соотношении на 100 квадратных метров 1 машиноместо. Так же есть подземный отапливаемый паркинг на 70 машиномест, который оплачивается дополнительно.

Что касается самого района, то именно благодаря такому большому центру притяжения, как Минск-Арена, нас достаточно легко найти. По сути, это один из основных въездов в город, что весьма удобно для иностранных клиентов. Вокруг новый район, который быстро разрастается, и здания Минск-арены и нашего бизнес-центра как будто организуют центральную площадь.

– Каким образом класс БЦ влияет на размер оплаты за коммунальные услуги?

– Никак не влияет. Стандарта нет. В каждом помещении есть электросчётчик. Арендатор платит за электроэнергию столько, сколько он её потребил. Остальные коммунальные платежи мы распределяем в соответствии с занимаемыми площадями. Средняя плата за коммунальные услуги составляет порядка 2 евро за метр.

Для сравнения у нас есть здание 1994 года постройки на Сурганова, 28а. Оно не претендует на звание какого-либо бизнес-центра. Обычное советское офисное здание, ничем не выдающееся. Там арендная ставка гораздо ниже, при этом коммунальные платежи там тоже приблизительно 2 евро. Посему, из-за того, что это бизнес-центр класса «А», более дорогими коммунальными платежами мы не пугаем.

– Как у вас сегодня обстоят дела с заполняемостью БЦ?

– На данный момент у нас заполняемость где-то 60%. Ряд факторов на нас повлиял отрицательно. Сдали бизнес-центр в декабре 2013 года. Чтобы привести его в надлежащий товарный вид БЦ класса А, чтобы арендаторы не пугались «строительной готовности», чтобы наладить все системы, нам потребовалось порядка 4 месяцев. Другими словами, начали сдавать мы его только в мае 2014 года.

К тому моменту наступил сезон отпусков, да и компании обычно не планируют переезды на летнее время. Арендаторы предпочитают переезжать ближе к концу года, когда у них заканчиваются предыдущие договоры. А потом пришёл 2015 год со всеми своими нюансами. Многие компании отложили свои переезды, а некоторые свернулись вообще. С другой стороны, мы смогли откатать все наши «детские» проблемы и особенности с малым количеством арендаторов, которые от нас не ушли. К слову, все крупные компании, которые к нам пришли в начале, остаются здесь и по сей день.

– Назовите самых крупных клиентов вашего БЦ.

– Здесь находятся «Альфа-Банк», Банк «БелВЭБ», «Атлант Телеком», «Зубр Капитал», посольство Республики Эквадор и множество других более мелких фирм.

– Готовы ли вы внести изменения, например, во внутреннюю планировку офиса, если этого захочет арендатор?

– Мы разрешаем делать перепланировку, но сами её не делаем. Арендаторы всё решают своими силами, согласовывают с нами все задумки. Мы проверяем на перечень адекватности и совместимости с инженерными системами. Проверяем, чтобы работала приточно-вытяжная вентиляция, чтобы не разделили стенами потоки, это приведёт к разбалансировке системы. Важно, чтобы осталась в порядке пожарная сигнализация. В остальном идём навстречу арендаторам.

– Как бы вы оценили по 10-бальной шкале технические характеристики собственного БЦ?

– У нас всё работает штатно. Кондиционирование, вентиляция, отопление, водо- и электроснабжение, система видеонаблюдения, система доступа, оптические системы связи (в здании три провайдера Internet). Нерешённых вопросов на данный момент нет. Считаю, это главное.

– Каким образом вы решаете вопрос с парковкой для посетителей БЦ?

– У нас есть гостевая парковка, которая располагается со стороны улицы Пионерской. Она бесплатная, огорожена шлагбаумом. Рассчитана на один час пребывания. Вместительность – 20 машиномест.

– Как вы считаете, насколько белорусские БЦ класса «А» соответствуют европейским стандартам?

– На мой взгляд, это вообще не нужно сравнивать. Для европейских стандартов БЦ нужны европейские стандарты городских систем. У нас был крупный американский клиент, который рассматривал наш бизнес-центр, ему по какому-то параметру не подошёл такой вариант. У него не было нареканий по поводу того, что у нас чего-то не хватает.

Конечно, европейские бизнес-центры отличаются от белорусских большим количеством дополнительных фишек и технологий, на которые наши строители, руководство и инвесторы не идут, потому что, к сожалению, считают всё это ненужным.

Дарья Курас

Актуальные предложения аренды/продажи офисов  в БЦ "Покровский"

Читайте также:

• Столичные бизнес-центры класса А: как сегодня удаётся БЦ «Виктория» удерживать высокую заполняемость?
• Столичные бизнес-центры класса А: БЦ на Интернациональной, 36 – белорусский объект европейского уровня