Торговый центр «Импульс» – 15 лет на белорусском рынке

Сегодня мы посетили торговый центр, который на протяжении 15 лет успешно работает на столичном рынке. Благодаря удачному местоположению (в шаговой доступности от Комаровского рынка) ТЦ «Импульс» продолжает оставаться одним из самых посещаемых торговых объектов Минска. Как удаётся торговому центру старого формата не просто выживать, но и уверенно чувствовать себя в нынешних экономических реалиях и в условиях серьёзной конкуренции с молодыми объектами, журналист портала megapolis-real.by узнал у специалиста по аренде ЗАО «АХЕКА» (предприятия-администратора торгового центра «Импульс») Игоря Камейко. 

– Расскажите об истории появления «Импульса»?

– Здание «Импульса» – это бывший производственный корпус завода имени Орджоникидзе в советское время. В дальнейшем оно перешло в собственность ОАО «МПОВТ» (правопреемник «Минского производственного объединения вычислительной техники»), которое в СССР одним из первых выпускало ЭВМ. Это был завод с огромным потенциалом, но, когда начался распад Советского Союза, все подобные производства стали невостребованными и пришли в упадок. Нужно было придумать, как использовать освободившуюся недвижимость. 

Завод находился в центре Минска, причём в исторически сложившемся месте торговли – на Комаровке. В 90-е годы Комаровский рынок был уставлен киосками, это была своего рода «Мекка белорусской торговли», со всех уголков страны сюда приезжали оптовые покупатели. Здесь сконцентрировались продавцы со всего СССР и даже зарубежья. Такое насыщенное торговлей место повлекло за собой транспортный коллапс, напряжённость с санитарными нормами и т.д. Сложившаяся ситуация стала толчком для создания нашего торгового объекта. В 1997 году Мингорисполкомом, который до настоящего времени является одним из акционеров нашего предприятия, было принято решение о реконструкции производственного корпуса в торговый объект. 

За основу мы взяли опыт зарубежных рынков, где массово реконструировали старые помещения и сдавали их в аренду, на то время это было прогрессивным решением. В 1998 году по решению Мингорисполкома было создано ЗАО «АХЕКА», которое и приступило к реализации проекта по созданию торгового объекта. Суть заключалась в том, чтобы перенести павильоны с улицы под крышу и создать более цивилизованные условия торговли. 

Продавцы из уличных киосков, желающие иметь в нашем торговом центре места, инвестировали в реконструкцию объекта свои средства, потому что у завода и государства денег на эти цели не было, всё делалось за счёт заёмных средств желающих здесь торговать, так и началась реконструкция. Она проходила в три этапа, поэтажно. В результате первый этаж мы ввели в эксплуатацию 4 июля 2000 года. На тот момент объект назывался торговый выставочный ярмарочный центр «Импульс». Второй этаж отрылся 1 июня 2001, а третий – 1 декабря того же года. С предпринимателями, предоставившими заём на реконструкцию, были заключены долгосрочные договоры аренды на торговые места. 

На сегодняшний день общая площадь торгового центра составляет около 6 000 м2. Комплекс зданий, в составе которых и здание ТЦ «Импульс», находится в собственности государства. Недавно, эти здания выставлялись на аукцион, долгое время искали инвестора, но покупатель так и не нашёлся. Продавать успешный и прибыльный проект, каким является «Импульс», «за копейки» государство не намерено. Сейчас мы работаем в штатном режиме, строим планы на будущее, вкладываем собственные средства в дальнейшее развитие и модернизацию торгового центра.

– В чём главные достоинства и особенности «Импульса»?

– Главное достоинство нашего торгового центра было, есть и будет местоположение. Мы находимся в торговом сердце Минска, о Комаровском рынке знают все, благодаря чему, ежедневно возле «Импульса» проходит более 10 000 человек. 

Согласно показателям установленных в торговом центре счётчиков, самый высокий пик посещаемости наблюдается по субботам (доходит до 15 000 человек), даже в будние дни посещаемость не ниже 7 000 человек. «Импульс» работает без выходных, только два дня в году двери нашего торгового центра закрыты для посетителей – 1 января и в день православной Пасхи.  

Если обратиться к научным фактам, цикл жизни торгового центра в среднем составляет 5–7 лет, мы уже проживаем третий цикл. Наш объект старого формата, ему уже более 15 лет, но за это время нам удалось наработать отличный состав арендаторов и завоевать своего посетителя, которыми мы очень дорожим. В позапрошлом году проводили исследование целевой аудитории, приглашали специалистов, которые опрашивали наших посетителей. Согласно полученным результатам, «Импульс» выбирает преимущественно женская аудитория в возрасте от 15 до 40 лет. Более того, теперь, минуя 15 лет, уже мамы приводят своих дочерей. «Импульс» стал объектом торговли, который знают очень многие.   

5

– Каким образом вы привлекаете арендаторов в «Импульс»? Есть ли секреты в вашей ценовой политике?

– Мы предлагаем в аренду торговые помещения с градацией 6 м2, 7,5 м2 и 12 м2. Такая кратность площадей связана с тем, что во время реконструкции объекта именно на небольшие павильоны был спрос. Сейчас рынок диктует другие условия. Второй и третий этажи трансформируются, арендаторы сами начинают объединять несколько павильонов и расширяют свои торговые точки для более качественного обслуживания клиентов и эстетичной выкладки товаров. Концептуально так сложилось, что на первом этаже, в основном, представлена парфюмерия и косметика, на втором и третьем – одежда, обувь и аксессуары.

В связи с тем, что речь идёт о государственной собственности, ставка арендной платы в «Импульсе» устанавливается, согласно Указу Президента № 150 и решениям Мингорисполкома с применением повышающих и понижающих коэффициентов. Размер аренды зависит от базовой арендной величины, которая меняется ежегодно 1 апреля. Предвидя её повышение, мы запросили понижающий коэффициент заранее для поддержки арендаторов, которые испытывают сейчас сложности. К тому же, летом всегда наблюдается снижение покупательской активности. Если необходимо снижение размера аренды, например, из-за большой вакантности площадей в торговом центре, мы готовим экономическое обоснование на понижающий коэффициент и передаём его на рассмотрение в Мингорисполком.  

Наш торговый центр довольно вытянутый, в форме гантели, поэтому крайние павильоны оказываются тупиковыми и испытывают проблемы с востребованностью арендаторами. Клиенты не очень хотят арендовать помещения слишком высоко, поэтому спрос на третий этаж снизился. Для решения данных проблем мы уменьшили арендную плату для тупиковых помещений на втором этаже, а для помещений на третьем этаже сделали дифференцированный размер аренды, в зависимости от торговой площади по принципу «бери больше – плати меньше», и очень приветствуем желание арендаторов объединять павильоны. Поскольку посетителям важно сегодня видеть заполненный торговый центр, мы хотим поддержать арендаторов, которые заполнят своим товаром сразу несколько помещений, ликвидируя пустующие. 

– Какова заполняемость «Импульса» в данный момент?

– На сегодня торговый центр заполнен на 95% (из 300 мест свободно 16), и интерес у арендаторов имеется даже в летний период. Столкнулись мы в начале года с некоторыми проблемами после введения сертификации, но у нас очень активный совет предпринимателей, который оперативно всех организовал. Необходимые документы были оформлены и большого оттока арендаторов не произошло, хотя часть предпринимателей отказалась работать в новых условиях.

– Расскажите про ваших арендаторов.

– Наши арендаторы ориентируются на покупательский сегмент «средний» и «средний минус». Как правило, это индивидуальные предприниматели, есть и юридические лица, они составляют ¼ часть от общего числа. В связи со сложившейся экономической ситуацией, в торговый центр начали активно заезжать и производители, которые готовы развивать свой бизнес и заинтересованы в продвижении товара.

Ещё одна особенность нашего торгового центра – мы предлагаем ассортимент только для женской аудитории. В «Импульсе» можно приобрести качественную одежду, например, как в «Sister’s», но по более низким ценам. Представлен в торговом центре широкий спектр бытовых услуг – ремонт одежды, ремонт обуви, парикмахерская, ремонт ключей и т.д.

– Предусмотрена ли в «Импульсе» программа лояльности для посетителей?

– Понимаете, когда торговый центр с самого начала проектируется под современный формат – это одно. Наш объект пережил реконструкцию ещё в далёкие 90-е годы, тогда всё делалось исключительно для расширения площади под торговые точки. Поэтому сейчас нам и проводить негде мероприятия для посетителей или детские развлечения. Арендаторы сами продумывают скидочную программу для своих клиентов. Разумеется, мы пробовали организовать единый день распродаж, но при таком количестве субъектов хозяйствования договориться было крайне сложно. Тем не менее, мы не бросаем эту идею и прорабатываем различные предложения

– Какую рекламу вы эффективно используете для «Импульса»?

– Честно говоря, 15 лет на рынке говорят сами за себя. Мы несколько раз пробовали использовать борды, рекламу в метро, но ни один канал не оправдал себя. Наш объект хорошо известен минчанам, причём сразу нескольким поколениям, поэтому на данном этапе мы решили не тратить деньги на рекламу, а направить их на улучшение условий для ведения предпринимательской деятельности и развитие инфраструктуры торгового центра: сайт, зоны отдыха, общественные примерочные и т.д. На наш взгляд, это сейчас важнее.

В данный момент мы активно работаем над продвижением собственного сайта. Арендаторам предоставляем возможность бесплатно размещать на нём свою рекламу. Когда анализируем активности по сайту, самое большое количество просмотров видим на главной странице, в разделе акций и скидок, на информации по местоположению ТЦ. Также мы создали странички в социальных сетях «ВКонтакте» и «Facebook». Кстати, наши арендаторы сами активно продвигают себя в Интернете.

– Продумываете ли вы детскую программу развлечений?

– К сожалению, на сегодняшний день детского уголка у нас нет. Но мы вплотную занялись данным вопросом, так как часто в торговом центре видим молодых мам с колясками. Для начала мы хотим заменить наши грузовые лифты на грузопассажирские, чтобы мамы могли без проблем перемещаться между этажами. Сейчас прорабатываем вопрос по установке детских столиков с раскрасками и конструктором, чтобы малыши под присмотром пап могли себя чем-нибудь занять, пока их мамы делают покупки. Для детей постарше мы можем предложить бесплатный wi-fi на территории зоны отдыха на третьем этаже. 

– Какие точки питания можно найти в «Импульсе»?

– На первом этаже есть кафе «Ala Minute» с комплексными обедами. На третьем этаже мы хотим организовать фуд-корт, но для этого нужно получить разрешение районной администрации. Есть зона отдыха на третьем этаже, где можно выпить чашечку кофе и перекусить. На территории торгового центра расставлены вендинговые аппараты и кофейные автоматы.

– Ваши планы на ближайшее будущее?

– Создать максимально комфортные условия для покупателей. Мы улучшили освещение, провели озеленение и декоративное оформление торгового центра, организовали места отдыха посетителей, сейчас прорабатываем вопрос по полному кондиционированию здания и замене лифтов. Возможно, нам удастся решить вопрос с парковкой для посетителей, пока у нас её нет. Самое главное сейчас – это поддерживать и развивать инфраструктуру торгового центра. 

Дарья Курас