Уровень свободных торговых площадей в Москве снижается
Число свободных зон в столичных ТЦ впервые ещё с 2014 года уменьшается. Торговым центрам удалось завлечь арендаторов, снизив для этого ставки. Хотя экспертное мнение не подтверждает полной смены тренда и предвидит дальнейший упадок рынка.
Показатель свободных площадей в ТЦ за 3й квартал уменьшился на 1%, по сведениям компании «Магазин Магазинов». Отметим, торговая недвижимость пострадала от кризиса больше других отраслей. Компания сообщила, что в 2013 году заполнилось 97,5% городских торговых территорий, но в прошлом году число вакансий стремительно возросло на целых 6%, а в начале 2015 пустующие территории приравнялись к 11%. В конце года намечаются долгожданные перемены.
Оперативней заполняются и совсем новые ТЦ. В конце июня в торговых центрах оставались свободными 35% территорий, а всего лишь за один квартал эта цифра сократилась до 29%. Причём, совсем недавно только открывшиеся торговые центры перехватывали арендаторов у опытных, у которых в итоге уменьшалось число магазинов, в данный момент подобная тенденция не отмечается: по ТЦ, давно функционирующих на рынке, показатель свободных территорий за три месяца уменьшился лишь на 1%.
Для торговых «новичков» с долго пустующими площадями, ситуация очевидно улучшилась. По сведениям «Knight Frank», на сегодняшний день в ТЦ «Авиапарк» договора аренды оформлены на 75% торговых зон, по остальным 15% налаживаются эффективные диалоги. В «Columbus» оформлено договоров на 85%, запущено около 70%, оставшиеся пока ремонтируются, в их числе «Мастерславль» размером в 12.000 метров квадратных. По остальным территориям активно разрабатывается арендная кампания. Причём «Columbus» открывался со «свободой» приблизительно в 40%. На протяжении полугода работы посещаемость покупателей увеличилась до 60.000 человек за день.
В середине года отмечается реально положительная динамика на рынке. Число сдельных операций возрастает, это доказывает, что и арендаторы, и арендодатели нашли общий язык для взаимодействия. Условия для сделки, считавшиеся невозможными в прошлом году, сегодня принимаются как совершенно рыночные, с ними можно работать и продумывать на будущее собственное дело. Ведущий консультант компании «Магазин Магазинов» Диана Зазнобина надеется, что такой тренд будет развиваться и дальше.
По результатам 3го квартала текущего года, по сведениям «Магазина Магазинов», рублёвые арендные ставки в среднем сократились почти на 6% в сравнении с финалом 2014 года. Причём с лета того года увеличиваются ставки для организаций, функционирующих в сфере продукции для потребителей и товаров для ремонта.
Арендные ставки в долларах в течение года упали на 20–40% в зависимости от качественных характеристик объекта. Большая часть торговых центров переключилась на арендные платежи в виде процента от товарооборота. Плюс ведутся разговоры о фиксировании валютного курса или валютного коридора, по данным от директора департамента аналитики «Knight Frank Russia & CIS» Ольги Ясько.
Хотя нескорые специалисты не особенно радуются, указывая на то, что уровень внедрения новых торговых территорий в 3м квартале не очень велик. В конце прошлого года и в начале текущего на рынок внедрили рекордное число новейших территорий (415.000 и 312.000. метров квадратных).
В ситуации уменьшения общей прибыли граждан и, как результат, снижения энергичности ретейлеров, подобное положение дел привело к увеличению объёма свободных территорий (до 8,5% в 2014 и 10% в 2015). В конце текущего года на рынке торговой недвижимости столицы открылось лишь два ТЦ с пригодной для аренды территорией в 55,3 тысячи метров квадратных.
Рассуждать о кардинальных переменах тенденций слишком рано. Помимо этого, нужно заметить, что отсутствуют перемены в динамике розничного товарооборота, он всё ещё уменьшается со скоростью более 8% в реальном обозначении. Пока не станут заметными перемены направления в этом показателе, рассуждать о нормализации рынка торговой недвижимости ещё не время, по мнению директора отдела исследований рынка «CBRE» Валентина Гаврилова. Апогей вакансии в секторе торговой недвижимости можно будет увидеть в конце текущего года.
Директор по аналитике «Colliers International» Олеся Дзюба вспоминает, что на 2015–2016 годы запланировано большое число масштабных проектов, которые пребывают на развёрнутом этапе строительных работ. На данный момент девелоперы пытаются отдалить даты введения в эксплуатация своих объектов, дабы не спешить с открытием наполовину свободных ТЦ, однако они в любом случае реализуются. В связи с этим не ожидается уменьшения объёма вакантных территорий. Эксперт прогнозирует следующий показатель вакансии на этот год — 8%, на следующий — 9,9%.
