Владимир Рыбаков: О грамотном управлении объектами
Глава представительства управляющей компании «AYONA IP» Владимир Рыбаков рассказал, как инвестор и владелец могут заполучить максимум прибыли от объекта во время его использования.
Недвижимость – это отличная возможность сохранить и увеличить капитал. Данный вопрос обостряется в кризисных ситуациях и во время неожиданных скачков национального валютного. Само собой, каждый инвестор и собственник коммерческой недвижимости ожидает максимальную прибыль с объекта в момент его эксплуатации, хотя бы, увеличения его капитализации с течением времени. Такое можно получить, наращивая доходы от реализации помещений и оказывая доп услуги арендаторам в прибыльной статье бюджета, сокращая издержки при использовании и техобслуживании недвижимости в статье расходов.
Но при видимой простоте формулы, достичь уверенной прибыли могут далеко не все. В нынешней ситуации и квалифицированные девелоперы ощущают большие затруднения с наполнением свободных территорий. А не опытные инвесторы часто в приступах паники соглашаются на все условия, выдвинутые арендаторами. Причём большинство забывает, что удержать арендатора при пролонгации договора аренды иногда сложнее, чем при оформлении нового контракта.
В таком положении очень востребована профессиональная помощь. Многие стараются разрешить данные проблемы «своими руками», создавая собственные концепции, чаще всего, базируясь на внутреннего АХО. С учётом особенностей отношений арендодателя и арендатора, использование модерновых зданий и инженерных структур сложного уровня, результативность данного способа сомнительна. Частенько подобное «самоуправление» грозит лишениями временными и денежными, к тому же, влияет негативно и на деловую репутацию. По мнению Владимира Рыбакова, разумнее уступить кнопки управления по данным вопросам профессионалам.
Переговоры с арендатором – важная тема для обсуждения. Добиться лояльных коммерческих условий возможно лишь выступая специалистом в сегменте недвижимости, с глубокими знаниями рынка и чётким пониманием специфики взаимодействия владельца и арендатора. Положения, достигнутые во время переговоров, значимы и со стороны коммерческой составляющей, и со стороны удобных взаимоотношений на протяжении актуальности договора.
Большое значение при подборе офисного здания арендатором имеют доп услуги от управляющей компании: уборка, приобретение нужных документальных разрешений на случай ремонта и перепланировки офиса, оказание доп услуг и др. Они весомо поднимают статус изучаемого объекта и упрощают арендаторские действия. Принцип «одного окна» при разрешении данного вопроса очень актуален. Время и ресурсы нужно экономить, это играет важную роль в бизнесе.
Стоимость объекта на рынке подчиняется большому числу положений: состоянию национальной и региональной экономики вообще, ситуации на рынке недвижимости, конкурентоспособности в указанной зоне и пр. Естественно, цена помещения связана с классом объекта. Грамотное управление и техническое обслуживание гарантирует поддержание должного качества объекта и нивелирует натуральное изнашивание помещения.
Устойчивая и ощутимая глава трат связана с расходами на содержание объекта. Это касается всего здания и его составных частей. Техническое использование отбирает приблизительно 25% от расходной части бюджета. Грамотное руководство уменьшает траты по средствам правильного использования инженерных систем.
Комфортность объекта – это необходимый климат, сохранение верного температурного режима и показателя влажности, эффективная планировка пространства в офисе и нужный уровень обслуживания. Очень значимы также адресное обращение к арендаторам, чёткое следование договорным обязательствам, оказание доп услуг. Очень важно отслеживать уровень безопасности офиса: например, налаживание пропускной системы, внедрение действенной службы видеоконтроля и предупреждения.
Очень важно установить грамотные отношения с управляющей компанией помещения, которые нужно регламентировать договором соответственно. В контракте предусмотреть рычаги сотрудничества по широкому спектру вопросов.
Если грамотно управлять объектом, это позволяет поддерживать запланированную прибыльность и свести к минимуму простой помещений пусть и на время кризиса.
