Ваш регион - Минск и районНайдено: 798 объявлений
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Ваш регион - Минск и районНайдено: 798 объявлений
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Коммерческая недвижимость - Megapolis-real.by
Ваш регион - Минск и районНайдено: 798 объявлений
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Каталог недвижимости

Покупая бизнес на «упрощенке», нужно осознавать грандиозность скелетов в шкафу – эксперт

14:21 23.08.2018

На что стоит обратить внимание, покупая готовый бизнес, почему «упрощенка» может скрывать «скелеты», как хитрят продавцы, завышая стоимость бизнеса перед продажей, а также, на что обращать внимание, если отсутствует управленческий учет, megapolis-real.by узнал у преподавателя МВА ИБМТ БГУ, управляющего партнера ООО «Аудиторский центр «Эрудит», тренера-консультанта PRO RETAIL"  Дмитрия Сыча.

«Если у компании не было управленческого учета, а присутствовал только бухгалтерский, то при покупке бизнеса важно адекватно оценить будущие денежные потоки, а также активы и обязательства на балансе. На основе этого используются два метода оценки: доходный и затратный», - сказал Дмитрий Сыч.

Доходный метод, или оценка будущих денежных потоков

По словам эксперта, важно понимать, насколько будущие денежные потоки достижимы в конкретной отрасли и в конкретных условиях рынка. Чем дальше от реальности будут эти показатели, тем меньше доверия должна вызывать оценка стоимости такого бизнеса.

Например, вы собираетесь купить квартиру для последующей сдачи ее в аренду. Естественно при покупке вас будет интересовать вопрос, сколько вы сможете зарабатывать на аренде? Конечно, владелец будет рассказывать о баснословной прибыли, но покупатель должен смотреть на спрос, ставки, сезонность на рынке и т.д. Также происходит и в любом бизнесе, только с большим количеством нюансов и особенностей.

Поэтому если вы давно работаете в каком-то сегменте и знаете его особенности, то есть сможете адекватно оценить будущие денежные потоки, чтобы купить дополнительный актив и нарастить мощности, для вас это не составит большого труда. Но если в данном сегменте бизнеса вы ничего не понимаете, лучше доверить дело профессионалам – провести аудит, в том числе маркетингового и бизнес-плана.

Затратный метод, или оценка активов и обязательств

Каждый купец хвалит свою корову, поэтому покупатель всегда будет слышать, насколько замечательные основные средства, насколько они технически передовые и удовлетворяют требования рынка.

Но чтобы не купить кота в мешке, Дмитрий Сыч советует обратить внимание на:

  1. Оборудование

Актуально особенно для производственных предприятий. Если вы слабо ориентируетесь в технологиях, которые применяются в данной отрасли, и не можете дать им компетентную оценку, велик риск купить устаревшее оборудование по сумасшедшей цене. Всегда акцентируйте на этом внимание.   

  1. Складские запасы

Покупая торговое предприятие, скорее всего, у него будет мало основных средств, но могут быть большие складские запасы. И здесь важно проверить, чтобы эти товары были ликвидными, с нормальной оборачиваемостью. Если срок оборачиваемости свыше 12 месяцев, эти активы можно смело вычеркивать. Недобросовестные продавцы любят продавать неликвидные товары, застрявшие в остатках, по их полной или даже завышенной стоимости.

  1. Дебиторская задолженность

Покупая бизнес, у которого есть дебиторская задолженность, не всегда понятно – будут эти долги погашены в скором времени, либо деньги зависли на долгие годы. Поэтому здесь требуется анализ и, соответственно, все, что зависло более чем на 1 год, можно смело вычеркивать из состава активов. Если срок просрочки от 6 месяцев, то вычеркивается 50% от стоимости этих активов.

  1. «Проводки» в бухучете

Бывают случаи, когда у компании появляются труднообъяснимые позиции, например, огромный размер нематериальных активов, торговая марка, франшиза и т.д. К этим моментам нужно отнестись очень внимательно, если видно, что это создано внутри компании путем нескольких «проводок» в бухучете.

  1. Забалансовые обязательства

Когда предприятие по факту уже должно кому-то деньги, но в учете это еще не отражено – это и есть забалансовые обязательства. Выявлять их сложно, но необходимо. Приведу конкретный кейс.

Предприятие-импортер, которое занималось продажей не очень качественных компьютеров, брало на себя гарантийные обязательства за эту технику. Учитывая низкое качество продукта, вероятность наличия недовольных покупателей и возврата средств была очень высокой. Естественно в белорусском учете не были отражены обязательства компании по гарантии, но с точки зрения здравого смысла гарантийные обязательства – это тоже обязательства. И по-хорошему они должны отражаться в балансе, по крайней мере, так требуют международные стандарты финансовой отчетности. Причем подобного рода обязательства бывают весьма значительными, но их просто не видно потенциальному покупателю.

Чтобы исключить такие риски, необходимо проводить прединвестиционный аудит, ведь состав обязательств сильно влияет на стоимость бизнеса: чем больше активов и меньше обязательств, тем выше цена.

- Как покупателю увидеть умышленное завышение стоимости бизнеса перед продажей?

- Задача продавца – показать потенциальному покупателю, что бизнес является сверхдоходным, поэтому нужна красивая история, как здорово в этом бизнесе зарабатывать деньги. И чтобы показать в финансовой отчетности большую выручку, используются аффилированные лица.

Например, у собственника есть две компании, одну из которых он решил продать. Чтобы перед продажей увеличить выручку этой компании, владелец может совершить крупную сделку купли/продажи между своими компаниями, по сути, просто переложив деньги из одного своего кармана в другой. Это распространенная схема увеличения оборотов с привлечением связанных аффилированных лиц. И если вы, как покупатель, видите эти процессы, то можете смело убирать эту выручку, так как она искусственная.

Также продавец, может придерживать расходы по оказанным услугам, ведь они отражаются в большинстве случаев только по факту подписания акта выполненных работ, а с этим можно и повременить.

Также в бизнес-плане могут завышаться прогнозируемые денежные потоки. И здесь нужно понимать, что если рынок падает в данном сегменте, то и потоки также будут снижаться. Для анализа детально изучите рынок, тренды и маркетинговую стратегию компании. Если вы увидите, что в бизнес-плане делается упор на другие тренды и приоритеты, значит, бизнес-план был специально составлен недостоверно. 

Кроме того, если у компании есть нематериальные активы сумасшедших размеров, а также недвижимость на балансе, есть смысл нанять оценщика и перепроверить стоимость этих активов.

И обращайте внимание на наличие/отсутствие судебных разбирательств как по факту проверок, так и между учредителями, особенно если суммы претензий значительные. Такое положение автоматически снижает стоимость компании, поэтому продавец будет всячески скрывать подобные тяжбы.

- На что обращать внимание, если компания работа по упрощенной системе налогообложения?

- Когда мы слышим «упрощенка», то представляем какой-то простейший бизнес, хотя на самом деле это не так, скорее, это черная дыра, которая может скрывать все, что угодно. Упрощенная система налогообложения подразумевает отсутствие бухучета и отражения обязательств, хотя это может быть бизнес с достаточно сложной структурой доходов и расходов. Принимать решение о покупке, руководствуясь только этими данными, достаточно рискованно. И по-хорошему нужно восстанавливать бухучет и проводить инвентаризацию активов и обязательств. Ведь если активы еще можно заметить, так как продавец будет на них указывать пальцем, то обязательства выявить сложно.

Если вы покупаете бизнес на «упрощенке», нужно осознавать, что у него могут быть грандиозные скелеты в шкафу. Поэтому прединвестиционный аудит обязателен, причем с прицелом на выявление существенных обязательств. Например, компания может иметь задолженность по зарплате, перед поставщиками, по кредитам перед банками, но по «упрощенке» этого видно не будет.

- Какие риски и подводные камни могут быть при совершении сделок купли/продажи готового бизнеса? Как себя обезопасить?

- Основной риск – это потеря денег, поэтому перед покупкой необходимо провести грамотную оценку активов, выявить все обременения в виде обязательств и просчитать будущие денежные потоки. В противном случае вы можете не только потерять кровные, но и стать ответственным по долгам приобретаемого предприятия (субсидиарная ответственность). Чтобы обезопасить себя, обязательно проводите прединвестиционный аудит с привлечением профессиональных аудиторов.

В разы увеличивает риски отсутствие у компании бухгалтерского баланса, отчета о прибыли и убытках. Самым безопасным считается приобретение предприятия на понятном вам рынке с полноценной отчетностью по МСФО, подтвержденной аудитом, но это актуально, скорее, для крупного бизнеса.

Мелкий бизнес постоянно старается удешевить стоимость приобретения, из-за чего возникает еще больше рисков. Поэтому есть смысл задуматься о постепенном вхождении в состав учредителей.

Например, если вы хотите приобрести кафе, то договоритесь с собственником до покупки поработать хотя бы годик в качестве директора или управляющего. Это поможет лучше и быстрее разобраться в специфике бизнеса и увидеть изнутри все нюансы и риски, чем копание в финансовой отчетности.

- Существует мнение, что прибыльный бизнес никто продавать не будет, мол, дойная корова нужна самому. Вы согласны с этим утверждением?

- Зачастую действительно продают убыточные бизнесы, которые стараются преподнести, как перспективные. Но нужно понимать мотивы продажи, ведь бизнесмены тоже хотят на пенсию. Бывает, дело передать просто некому, либо подрастающее поколение - хорошие исполнители, но не руководители. Проблема преемственности бизнеса всегда остро стояла на постсоветском пространстве.

Либо у собственника есть несколько бизнесов, каждый из которых приносит прибыль, но в какой-то момент владелец принимает решение сфокусироваться на чем-то одном, соответственно, продает ненужные «отростки».

Мария Мелёхина

Актуальные предложения
Аренда офисной недвижимости
Минск
25м2
8
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
3м2
6
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - сауны
Минск
100м2
250 000
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
77м2
29
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
0м2
21
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
минск
10м2
7
руб. за 1 м2
Аренда офисной недвижимости
Минск
12м2
24
руб. за 1 м2
Продажа / покупка торговой недвижимости
Бобруйск
497м2
879
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
д.Королев Стан
1м2
1 055
руб. за 1 м2
Минск
40м2
185 698
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
13м2
14
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
11м2
0
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Минск
1338м2
1 424
руб. за 1 м2
Аренда офисной недвижимости
Минск
75м2
36
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
20м2
36
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
аг.Михановичи
10м2
2
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - сауны
Минск
57м2
31 653
руб.

Читайте также:

Актуальные предложения
Аренда офисной недвижимости
минск
38м2
19
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
256м2
14
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Фаниполь
500м2
4
руб. за 1 м2
Аренда офисной недвижимости
Минск
23м2
14
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
МИНСК
210м2
25
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Бобруйск
497м2
879
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - разное
Минск
10м2
14 771
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
188м2
24
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
230м2
8
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - транспортные услуги
Минск
300м2
293 318
руб.
Аренда офисной недвижимости
минск
36м2
0
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
10м2
21
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Гатово
180м2
8
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - рестораны, кафе, пиццерии
Минск
25м2
13 716
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
1958м2
0
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - салоны красоты, парикмахерские, солярии
Минск
87м2
64 200
руб.

Читайте также:

Аренда коммерческой недвижимости

Аренда помещений в Минске

Снять офис в аренду

Аренда торговых помещений

Аренда складов и складских помещений

Аренда производственных помещений

Продажа коммерческой недвижимости

Продажа помещений в Минске

Купить офис

Продажа торговых помещений

Продажа складов и складских помещений

Продажа производственных помещений

Купить бизнес в Минске

Продажа СТО, автомойки, шиномонтажа

Продажа магазинов

Продажа ресторанов, кафе, пиццерий, кофейн

Продажа салонов красоты, парикмахерских, соляриев, саун

Каталог франшиз

Наверх