Ваш регион - Минск и районНайдено: 4 516 объявлений
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Валюта - byn
Ваш регион - Минск и районНайдено: 4 516 объявлений
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Коммерческая недвижимость - Megapolis-real.by
избранное0
Ваш регион - Минск и районНайдено: 4 516 объявлений
Минск и районМинская областьБрест и областьВитебск и областьГомель и областьГродно и областьМогилев и область
Валюта - byn

Банкротство Подрядчика в гарантийный период: последствия для Заказчика

14:42 13.11.2018

Яковина Ирина Юрьевна,

  • юрист практики строительства и недвижимости
  • юридическая компания ООО «ЮС ИнвестЪ»

Акт ввода объекта в эксплуатацию подписан и утвержден Заказчиком, расчеты по договору строительного подряда завершены, и вроде бы все замечательно. Но на второй год эксплуатации объекта Заказчик в период гарантийного срока обнаруживает некачественно выполненные строительные работы.

Естественно, первым делом будут подготовлены письма (претензии) Подрядчику для устранения результата некачественно выполненных работ, но вот вопрос: при элементарной проверке сведений из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей установлено, что Подрядчик находится в процедуре банкротства.

 

Что же делать Заказчику, и есть ли вообще возможность предъявления требований к Подрядчику?

Начнем разбираться в ситуации и возможных вариантах.

После подписания актов выполненных работ, оплаты работ Подрядчика и приемки объекта в эксплуатацию, обязательства Подрядчика перед Заказчиком не заканчиваются.

Прежде всего, это связано с тем, что Подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в ПСД показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

Так каким же образом Заказчик может обеспечить и гарантировать для себя устранение некачественно выполненных Генподрядчиком работ в период гарантийного срока?

По общему правилу, если работа выполнена Генподрядчиком с отступлениями от договора стройподряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования, либо непригодности для обычного использования, Заказчик вправе по своему выбору потребовать (ст. 676 Гражданского кодекса Республики Беларусь):

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре стройподряда.

 

Также законодательством (Указ Президента № 26 от 14.01.2014) установлены специальные нормы для регулирования обязанности Генподрядчика в период эксплуатации по определенным объектам строительства – предоставить Заказчику обеспечение исполнения своих обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока.

Подрядчик обязан предоставить заказчику, застройщику обеспечение исполнения своих обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества в одной из следующих форм:

1. зарезервировать на специальном счете на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта средства в размере 1,5 процента стоимости выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных работ;

2. представить банковскую гарантию;

3. заключить договор страхования ответственности по договору за неисполнение либо ненадлежащее исполнение таких обязательств на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта.

Однако отметим, что Декрет № 7 от 23.11.2017 внес определенные послабления для Подрядчика. Теперь же необходимо резервировать (в случае выбора такой формы обеспечения исполнения) денежные средства на специальном счете в размере 1,5% от стоимости выполненных работ на указанных объектах сроком на два года (а не на весь гарантийный период, как это указано в Указе № 26).

При этом такая обязанность лежит на Подрядчике не по всем объектам строительства, а лишь в строго определённых законодательством случаях. Законодатель выделил три группы объектов, при строительстве которых установлена такая обязанность Подрядчика:

  • жилищного назначения;
  • социально-культурного назначения;
  • коммунально-бытового назначения.

 

Однако ни Указ № 26 от 14.01.2014, ни Правила № 1450 от 15.09.1998 не раскрывают, что же законодатель понимает под этими объектами.

С объектами жилищного строительства все более или менее понятно. Но как же быть с объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначения? В 2015 году Минстройархитектуры внесло определенную ясность по данному вопросу, утвердив Приложение Д к ТКП 45–3.02–290–2013 (02250) «Общественные здания и сооружения. Строительные нормы проектирования».

В Приложении Д к ТКП  45–3.02–290–2013 теперь установлен Перечень объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Для справки

Д.1 Объекты социально-культурного назначения

Д.1.1 Здания учреждений образования, воспитания и подготовки кадров:

- дошкольные учреждения общего типа, специальные, санаторные и учебно-педагогические комплексы (ясли-сад-школа, детский сад - школа);

- общеобразовательные учреждения: начальные, базовые, средние школы, специальные общеобразовательные школы, специальные школы закрытого типа, вечерние (сменные) школы, гимназии, лицеи, школы-интернаты, санаторные школы-интернаты;

- специальные общеобразовательные и вспомогательные школы (школы-интернаты) для детей с особенностями психофизического развития;

- учебные заведения профессионального образования: высшие, средние специальные и профессионально-технические учебные заведения;

- учебные заведения для подготовки и переподготовки рабочих кадров;

- институты повышения квалификации;

- учебные заведения последипломного обучения;

- внешкольные учреждения.

Д.1.2 Здания и сооружения учреждений здравоохранения и отдыха:

- лечебно-профилактические организации, поликлиники, амбулатории, женские консультации и фельдшерско-акушерские пункты;

- лечебные учреждения со стационаром, аптеки, молочные кухни, бальнео- и грязелечебницы;

- санатории, санатории-профилактории;

- детские реабилитационно-оздоровительные центры;

- учреждения отдыха и туризма.

Д.1.3 Физкультурно-оздоровительные и спортивные здания и сооружения:

- открытые физкультурно-оздоровительные и спортивные сооружения;

- крытые физкультурно-оздоровительные и спортивные здания и сооружения;

- физкультурно-оздоровительные и спортивные комплексы.

Д.1.4 Здания и сооружения культурно-просветительных и зрелищных учреждений:

- библиотеки и медиатеки, кроме помещений книгохранилищ;

- музеи и выставки;

- клубы общего профиля, дома и дворцы культуры, центры культуры и досуга, специализированные клубы и др.;

- зрелищные учреждения (театры, концертные залы, кинотеатры, цирки, зоопарки и др.);

- культовые здания и сооружения.

Д.1.5 Административные здания:

- городские, районные, областные исполнительные комитеты, центры общественно-политической деятельности;

- суды общей юрисдикции;

- здания управлений внутренних дел;

- учреждения органов государственного управления.

Д.2 Объекты коммунально-бытового назначения

Д.2.1 Здания предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания:

- розничные торговые объекты;

- торговые объекты общественного питания, за исключением зданий и помещений общественного питания, относящихся к вспомогательным зданиям и помещениям промышленных предприятий;

- предприятия бытового обслуживания, предназначенные для непосредственного обслуживания населения: дома мод, дома бытовых услуг (дома быта), ателье, мастерские, фотоателье, парикмахерские салоны, приемные пункты, пункты проката, предприятия стирки белья и химической чистки одежды, бани и банно-оздоровительные комплексы.

Д.2.2 Здания предприятий коммунального хозяйства, кроме производственных, складских и транспортных зданий и сооружений:

- учреждения гражданских обрядов, похоронные бюро;

- жилищно-эксплуатационные предприятия;

- гостиничные предприятия, мотели и кемпинги;

- общественные уборные.

 

Итак, Заказчик выявил некачественно выполненные Подрядчиком работы в гарантийный период. Исходя из объекта строительства, требований действующего законодательства, возможные ситуации и их последствия можно разделить на 2 группы.

 

  1. Договор строительного подряда не содержит условия об обеспечении устранения результата некачественных строительных работ в гарантийный период.

В связи с этим, при  обнаружении некачественно выполненных работ, становится очевидным, что если Подрядчик находится в процедуре банкротства, то для Заказчика объект все равно остается с выявленными недостатками. И, соответственно, с целью максимально быстрого устранения результата некачественно выполненных работ Заказчик либо:

  1. Устраняет некачественные работы собственными силами (и соответственно за свой счет), либо
  2. Привлекает иного Подрядчика (и оплачивает также за счет собственных средств).

 

И здесь остановимся на некоторых нюансах законодательства о банкротстве. Согласно статье 89 Закона от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)», кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение двух месяцев со дня опубликования сообщения об открытии конкурсного производства. Эти требования направляются управляющему по почтовому адресу должника или иному почтовому адресу, указанному в тексте объявления об открытии конкурсного производства, а также в хозяйственный суд, осуществляющий производство по делу об экономической несостоятельности (банкротстве). Требования кредиторов направляются управляющему вместе с документами, позволяющими установить размер указанных требований.

Соответственно, для включения таких требований в реестр, Заказчик может:

- обратиться к сторонней организации для проверки качества выполненных Подрядчиком всех строительных работ.

- после обнаружения некачественно выполненных работ и составления дефектных актов, Заказчик вправе устранить некачественные работы собственными силами либо привлечь иную подрядную организацию.

- предъявить требования Подрядчику о возмещении затрат и включении его требований в реестр требований кредиторов.

 

  1. В договоре строительного подряда содержатся условия об обеспечении устранения результата некачественных строительных работ в гарантийный период.

Учитывая строительство объектов жилищного, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, и обязательность предоставления Подрядчиком обеспечения исполнения в одной из трех форм (банковская гарантия, резервирование средств, страхование), может все-таки есть возможность более действенной и применимой нормы для защиты интересов Заказчика?

При этом отметим, что обеспечение устранения результата работ ненадлежащего качества возможно и по иным объектам, при согласовании  условий между сторонами и включению в договор строительного подряда.

Возможность выбора формы банковской гарантии и страхования  на гарантийный период наиболее оптимально для Заказчика, но не во всех договорах строительного подряда можно встретить такие формы обеспечения, т.к. в данном случае на Подрядчика возлагается дополнительная финансовая нагрузка.

Теперь же рассмотрим более подробно третий вариант – резервирование Подрядчиком средств для обеспечения устранения результата работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 299 утверждено Положение о порядке резервирования таких средств (далее – Положение).

Не будем перечислять основные положительные моменты, а также спорные вопросы применения этого способа обеспечения, а сразу перейдем к нормам, регулирующим порядок действий сторон при банкротстве Подрядчика.

Согласно пункту 6 Положения, в случае принятия решения о ликвидации (прекращении деятельности) Подрядчика, наличия иных обстоятельств, исключающих его деятельность до истечения гарантийного срока эксплуатации объекта, остаток зарезервированных средств и начисленные по ним проценты подлежат перечислению в местный бюджет.

В этом случае оплата стоимости работ по устранению результата работ ненадлежащего качества, перечисление остатка зарезервированных средств и начисленных по ним процентов подрядчику (за вычетом расходов по оплате стоимости таких работ) производятся соответствующим местным финансовым органом за счет средств местного бюджета, в который были перечислены остаток зарезервированных средств и начисленные по ним проценты со специального счета.

Из остатка зарезервированных средств и начисленных по ним процентов (за вычетом расходов по оплате стоимости работ по устранению результата работ ненадлежащего качества) после окончания гарантийного срока эксплуатации объекта производятся расчеты с кредиторами ликвидируемого подрядчика в порядке, определенном законодательством.

 

Таким образом, при банкротстве Подрядчика:

1. Необходимо проверить договор строительного подряда на наличие условий по устранению результата работ ненадлежащего качества, выявленного в гарантийный период. Если в договоре такое условие не содержится, то не стоит сидеть сложа руки, а обратимся к следующему пункту.

2. Конечно, учитывая практику банкротства строительных организаций, ситуация складывается не в пользу Заказчика.

Но все же – стоит провести полное обследование объекта строительства, и при выявлении некачественно выполненных работ – заявить свои требования управляющему в деле о банкротстве и включить требования в реестр требований кредиторов.

3. Ну и если же в договоре содержится условие об обеспечении устранения некачественных работ в гарантийный период, Заказчику необходимо использовать механизмы, которые у него есть – обратиться с требованием к банку, страховой организации, или финансовому управлению соответствующего облисполкома

 

ООО "ЮС ИнвестЪ" оказывает услуги по вопросам получения разрешительной документации для начала, ведения, завершения строительства, а также юридическое сопровождение в строительной деятельности: http://usiminsk.by/services/stroitelstvo.html

 

Актуальные предложения
Аренда офисной недвижимости
Минск
630м2
40
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
50м2
21
руб. за 1 м2
Аренда офисной недвижимости
Минск
50м2
25
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
100м2
35
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
1м2
1
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - туризм
п. Бобр
3000м2
812 450
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
625м2
40
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
11000м2
30
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
1080м2
19
руб. за 1 м2
Аренда офисной недвижимости
Минск
70м2
23
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
272м2
35
руб. за 1 м2
Продажа / покупка складской и производственной недвижимости
Минск
38м2
4 387
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - клубы, развлечения, игровые автоматы
Минск
345м2
81 245
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
200м2
28
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
50м2
48
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
100м2
12
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - салоны красоты, парикмахерские, солярии
Минск
104м2
146 241
руб.

Читайте также:

Актуальные предложения
Аренда офисной недвижимости
Минск
56м2
28
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
104м2
0
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
1000м2
10
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - продажа помещений с арендаторами
Минск
16м2
72 796
руб.
Продажа / покупка офисной недвижимости
Минск
0м2
6 500
руб. за 1 м2
Продажа / покупка торговой недвижимости
Минск
8м2
0
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
2500м2
13
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - продажа помещений с арендаторами
Минск
5285м2
5 524 660
руб.
Продажа / покупка торговой недвижимости
Минск
104м2
0
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
2500м2
14
руб. за 1 м2
Аренда офисной недвижимости
Минск
57м2
35
руб. за 1 м2
Продажа / покупка торговой недвижимости
Минск
16м2
4 387
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
0м2
1
руб. за 1 м2
Готовые кальянные
Минск
540м2
406 225
руб.
Аренда офисной недвижимости
Минск
0м2
20
руб. за 1 м2
Аренда торговой недвижимости
Минск
39м2
70
руб. за 1 м2
Аренда складской и производственной недвижимости
Минск
200м2
12
руб. за 1 м2
Готовый бизнес - сауны
Минск
160м2
45 000
руб.

Читайте также:

Аренда коммерческой недвижимости

Аренда помещений в Минске

Снять офис в аренду

Аренда торговых помещений

Аренда складов и складских помещений

Аренда производственных помещений

Продажа коммерческой недвижимости

Продажа помещений в Минске

Купить офис

Продажа торговых помещений

Продажа складов и складских помещений

Продажа производственных помещений

Купить бизнес в Минске

Продажа СТО, автомойки, шиномонтажа

Продажа магазинов

Продажа ресторанов, кафе, пиццерий, кофейн

Продажа салонов красоты, парикмахерских, соляриев, саун

Коттеджи и дома в Минском районе

Купить дом в Минском районе

Снять дом под Минском

Купить участок под Минском

Купить таунхаус в Минске

Новостройки Минска
Жилая недвижимость
Снять квартиру в Минске

Квартиры на длительный срок

Квартиры на сутки

Комнаты на длительный срок

Комнаты на сутки

Квартиры без посредников

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4-комнатные квартиры

Купить квартиру в Минске

Квартиры без посредников

1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4-комнатные квартиры

Объявление было
добавлено в избранное
Объектов в сравнении: ()
Офисная нед-сть ()
Торговая нед-сть ()
Складская нед-сть ()
Коттеджи и дома ()
Новостройки ()
Квартиры ()
Наверх