Директор компании UTG: «Жизненный цикл торгового центра составляет 5-15 лет»
Какие ниши и форматы наиболее востребованы в торговой недвижимости, что делать, если покупатель не идет, как грамотно заполнять торговые площади и обходить конкурентов, поделилась директор компании UTG (Украинская Торговая Гильдия) Евгения Локтионова.
«Одна из главных проблем моллов заключается в неправильном заполнении. Например, я работала с торговой маркой O'STIN, у которой не шли продажи на украинском рынке. Марка выпускает деловую одеждув серо-черно-белой палитре. И если в Европе такая одежда пользуется спросом, то, в Украине женщины предпочитают яркость в одежде: желтый, красный, зеленый. В Беларуси женщины более сдержаны и выбирают приглушенную палитру. Это особенности рынка, которые нужно знать. Как только O'STIN поменял цветовую палитру для украинского рынка, продажи пошли, и сегодня он увеличивает площадь магазинов с 250-300 кв.м. до 1 тыс. кв.м.», - говорит Евгения Локтионова.
По ее словам, тенденции последних лет показывают, что торговые центры с минимальным набором функций – магазины и рестораны – уже не достаточно актуальны. Наибольшей популярностью у потребителей пользуются торговые центры нового типа – компактные, с более широким набором функций, в которых люди проводят время и тратят деньги. Такие объекты включают в себя магазины, рестораны, развлечения. Также объект может включать офисы, апартаменты, отели, места для проведения мероприятий.
Перспективные ниши, концепции и форматы
1. Ритейл-паркили power center
Для этого формата обязательно присутствие трех и более «якорей» - магазинов большой площади. Такой формат не подразумевает развлекательной составляющей, поэтому основная цель у посетителей – совершение покупки, причем часто в конкретном магазине.
В ритейл-парках обычно более низкие арендные ставки и операционные расходы для арендаторов, а посетители ценят удобный проезд и большую парковку.
2. Department Store
Данный формат торговых объектов должен иметь сбалансированный ассортимент, сочетающий лучшее, что есть у различных торговых марок. Как правило, такие объекты расположены в лучших премиальных местах города. Например, ГУМ (Москва), ЦУМ (Киев), Harrods (Лондон) и другие.
3. Outlet
Outlet center специализируется на реализации одежды известных брендов со значительными скидками. Причем различают два формата Factory outlet и Outlet mall. В первом случае торговые объекты специализируются на распродаже залежей заводов-производителей, а во втором – на распродаже залежей продукции на полках бутиков и брендовых магазинов.
Хотите купить готовый бизнес в Минске? Топ актуальных предложений
Заполнение ТЦ и борьба с конкурентами
«При заполнении торгового объекта необходимо учитывать его месторасположение: окружение, транспортную доступность, концентрацию жилой застройки. Также важно просчитывать конкуренцию, изучать портрет потенциального потребителя и его желания, максимально использовать архитектурные возможности объекта», - сказала Евгения Локтионова.
.jpg)
По ее словам, чтобы выделиться среди конкурентов, ТЦ должен иметь современный фасад, качественный пул арендаторов, зону рекреации для посетителей либо многофункциональную площадку.
«Для создания качественного пула арендаторов нужно ориентироваться на форматы с высокой долей посещаемости, создавать базовые и якорные специализации (ресторанную зону, детские товары, спортивные товары, цифровая техника и так далее), а также ориентироваться на «молодежных» операторов . Зоной рекреации или многофункциональной площадкой могут быть каток, сцена, детская площадка, роллердром, концертный зал, парк возле ТЦ и т.д.», - говорит Евгения Локтионова.
«Первое, что ТЦ должен давать посетителю – это эмоции, так как именно эмоции заставляют человека делать покупки и возвращаться. Соответственно, создавая площадки и зоны отдыха, вы привлекаете потенциального покупателя», - говорит эксперт.
По ее словам, возможность выехать за город в выходные дни имеют всего 10% городского населения. Поэтому кинотеатры в торговых центрах – это доступное развлечение за небольшие деньги, которое будет всегда востребовано.
6 актуальных предложений по продаже: помещения под услуги, торговлю, общепит
«Поверьте, у вас будет то же самое, что и у нас, так как рынки, менталитет и девелоперы схожие. Конечно, сегодня появляются менеджеры другого уровня, но, по сути, мы едины. Просто в Москве больше денег, поэтому там все делается быстрее, а в Украине и Беларуси меньше, но мы все делаем одно и то же – никто не изобретает велосипед. В Украине еще 5 лет назад кинотеатры не пользовались такой популярностью, как сегодня. И в Беларуси кинотеатры в ТЦ будут только набирать популярность», - сказала Евгения Локтионова.
Как стать лучшим среди лучших?
По словам украинского эксперта, жизненный цикл торгового центра в среднем составляет 5 - 15 лет, поэтому вопрос реконцепции и ребрендинга рано или поздно перед девелопером становится ребром.
«Вы должны планомерно увеличивать арендную ставку, причем не только за счет индексации и товарооборота. Если этого не происходит – у вас все плохо. Если в течение года к вам не приходят новые арендаторы, либо у вас в целом проблемы с заполняемостью – у вас все плохо. Вы либо работаете не в своем сегменте, либо вы нацелены не на свою целевую аудиторию, а с ветряными мельницами тяжело бороться. Поэтому вам придется сменить либо арендаторов, либо свою целевую группу. Также нужно что-то менять, если у вас из года в год не растет посещаемость – это первый показатель того, что вы перестали быть интересны потребителю. То есть у вас сформировалась некая «целевка», которая приходит за определенными товарами, но стоит конкуренту поставить у себя классного арендатора, либо провести громкое мероприятие, вы потеряете своего покупателя», - сказала Евгения Локтионова.
Если денег нет, а менять что-то нужно, ваш вариант – реконцепция.
По словам Евгении Локтионовой, существуют четыре стратегии реконцепции: смена формата, смена ценового сегмента, изменение масштабов за счет увеличения площадей (снос перегородок), смена арендаторов и комбинация этих стратегий.
«Если у вас удачное месторасположение с низкой конкуренцией, то можно обойтись косметическим ремонтом, если уровень конкуренции высокий, то следует усиливать пул арендаторов, либо менять ценовой сегмент. В случае, если месторасположение плохое, то, как бы прискорбно это не было, нужно либо менять формат, либо перепрофилировать ТЦ в другой объект недвижимости, например, офисное здание. Творчество – это хорошо, но бизнес должен приносить деньги», - сказала Локтионова.
По ее словам, отдельное внимание следует уделять реконцепции интерьера торгового центра: постоянно увеличивать площади GLA за счет перевода старых не использованных площадей в арендопригодные, в разных торговых зонах создавать разный дизайн, в том числе новые интерьерные решения, и перераспределять трафик, грамотно меняя логистику потока.
Отметим, что основной трафик в ТЦ сегодня генерируют развлечения, скидки, акции, а также продуктовые магазины, техника и одежда.
Мария Мелёхина
Читайте также:
