Индустриальная недвижимость в РБ: арендные ставки пойдут вверх
О росте арендных ставок на индустриальную недвижимость, почему собственники не спешат продавать объекты рядом с МКАД, возрождении спекулятивного девелопмента, новых форматах строительства, и какую роль в развитии рынка сыграл экономический кризис, megapolis-real.by узнал у учредителя и заместителя директора по коммерческим вопросам ООО «Ай Кью Проперти Групп» Кристины Крупатиной.
- Какие тенденции сегодня вы наблюдаете на рынке индустриальной недвижимости?
- Позитивные тенденции в сегменте индустриальной недвижимости Минского региона стали очевидны в III- IV кварталах 2017 года. Практически полностью сократилась вакантность качественных складских и производственных помещений.
Изображение носит иллюстративный характер
Кроме того, кризис породил новые более гибкие форматы в уже работающих бизнесах. Все это сегодня влияет на рост спроса. Склады класса B на МКАД метражом от 500 до 2000 кв.м в настоящий момент пользуются очень высоким спросом. Особый спрос можно отметить на такой формат, как торговля -склад на МКАД.
Склад в аренду в Минске - обзор новых предложений собственников
Стоимость продажи складских объектов не была так динамична в своем изменении как арендные ставки. Себестоимость строительства была довольно высокая, и девелоперы старались «придержать» качественные объекты до лучших времен.
Тенденция роста стоимости продажи и участия в долевом строительстве также четко прослеживается. Это обусловлено в настоящий момент ростом цен себестоимости материалов и собственно строительства.
- Какие причины повлияли на рост арендных ставок? Это явление временное, либо ожидается дальнейший рост?
- Дело в том, что в IV квартале наметился определенный дефицит на складские площади класса А и B. Новые площади практически не вводились в 2017 году, за исключением завершения некоторых проектов прошлых лет.
Что касается новых девелоперских проектов индустриальной недвижимости, то в 2018 году планируется строительство только двух объектов (каждый площадью 12 000 кв. м.), причем без наличия покупателя или арендатора.
Думаю, эти факторы, безусловно, приведут к еще большему дефициту площадей и дальнейшему росту ставок в 2018 – 2019 гг.
- Какова ситуация в регионах?
- Основной объем индустриальной недвижимости представляет собой старые постройки, которые потребители приспосабливают под склады либо производства. Но тенденции будут меняться, как это уже начало происходить в России.
Торговые сети приходят все ближе к конечному потребителю, что способствует строительству либо реконструкции складских площадей для переработки товарных потоков.
Создание складов-хабов в областных и региональных городах будет набирать обороты. Также эта тенденция будет прогрессировать и за счет надвигающегося дефицита в ближайшие 2 года складских площадей в Минском центральном распределительном регионе.
Что касается производственных площадей, то дальнейшее их развитие будет происходить в рамках СЭЗ областных городов, особенно в Бресте и Гродно из-за близости к границам ЕС. Что касается арендных ставок на старые складские /производственные площади в регионах, то они сохранятся на уровне 2-3 евро с НДС с 2015 по 2017 гг.
Отмечу, что до 2014 года ставки были чуть выше 3-4 Евро с НДС. Сделки по продаже такой недвижимости сегодня минимальны и предложения на такие площади колеблются от $150-$350 с НДС за кв.м.
- Полностью ли сгладились кризисные явления на рынке коммерческой недвижимости?
- Я бы сказала, кризис оздоровил рынок коммерческой недвижимости – все двинулись навстречу друг другу: потребители, девелоперы, банки, застройщики. Рынок сегодня выходит из «мертвой петли», но пока все держится в пределах разумного: ставки, продажи, участие в строительстве. В перспективе двух лет, думаю, мы увидим значительный рост данного сегмента.
- Увеличился ли спрос на брокерские услуги?
- Кризис не отразился на брокерских услугах, напротив, движение во время кризиса было даже более интенсивным в сфере коммерческой недвижимости. Многие компании меняли складские и производственные площади на более качественные за счет более низких ставок/цен и большей вакантности и, соответственно, выбора.
Самые большие контракты были заключены именно в период с 2015 года по первое полугодие 2017 года.
- Что будет происходить с рынком коммерческой недвижимости в 2018 году?
- Как я говорила выше, в 2018 году мы будем наблюдать рост арендных ставок из-за дефицита вакантных площадей. Думаю, ставки вряд ли вернуться на уровень 2012-2014 гг., но тенденция к их росту будет явно обозначена.
Какие помещения под торговлю, услуги, общепит можно арендовать сегодня в Минске?
Практически все новые проекты будут строиться в формате build-to-suit с определенными гарантиями, что должно дисциплинировать арендаторов и собственников относительно стратегического планирования в логистике и развития в целом.
Предположительно с середины 2018 года девелоперы снова увидят перспективы развития своего бизнеса, и начнется активная работа по новым индустриальным проектам, причем расположение на МКАД станет не ключевым фактором.
Нормальным будет считаться расположение складских площадей на расстоянии до 10 км от МКАД.
Мария Мелёхина
Читайте также:
