Константин Королёв: о грамотном интегрировании транспортно-пересадочных узлов с торговыми центрами
В столице наметилось оформление 250 ТПУ, объединённых с ТЦ. У людей трансформируется традиционное восприятие походов по магазинам, и бизнесмены обязаны это учитывать. Директор по инфраструктурным проектам департамента стратегического консалтинга компании «NAI Becar» Константин Королёв разбирался в эффективной работе с пассажирским трафиком. Мы постарались выделить наиболее значимые тезисы.
Каждая путевая пересадочная зона, в которой у людей с явным желанием приобрести какие-либо товары появляется много совершенно не занятых ничем минут в процессе передвижения из одного места в другое, является отличной площадкой для результативных продаж. Совсем недавно такое громадное число посетителей не расценивалось в качестве покупательского трафика, на сегодняшний день положение вещей изменяется в лучшую сторону, однако профессиональные ТЦ, внедрённые на время строительных работ в структуру транспортно-пересадочных узлов, всё ещё отсутствуют.
Во многих странах Европы, Америки и Азии ТЦ открыты при каждом ТУ — это и «Shinjuku Station» в Токио, и «Berlin Hauptbahnhof» в Берлине, и «Grand Central Station» в Нью-Йорке. В силу своего удачного опыта большинство сетевых операторов межнациального уровня рассматривают тревел-ритейл как особое направление в развитии собственного бизнеса и предсказывают расширение этого сектора на 2020 год до 19 процентов.
Чётко продуманная концепция ТПУ уже настраивает на доходную торговую деятельность. Общепринятая система оформления ТПУ базируется на двух условиях: 1) внедрение их на местах схождения транспортных маршрутов; 2) формирование сопутствующих объектов для удобного пребывания пассажиров. Международная практика демонстрирует успешную работу ТЦ, добавленных в структуру транспортно-пересадочных узлов: ТПУ гарантирует ритейлерам стопроцентный трафик без доп. вкладов в его привлечение, а ритейлеры, в свою очередь, приносят арендную прибыль.
Девелоперы РФ не так давно начали рассматривать способы освоения транспортно-пересадочных узлов под ТЦ. Первопроходцем, где попытались принять во внимание все существующие транспортные и пешеходные потоки, — ТЦ «Европейский». В том году число посетителей превысило 40 миллионов.
ТЦ, строительство которого планируется возле крупного транспортного узла, нужно вписать в его концепцию, что даст возможность ещё на стадии проектирования определить целевую аудиторию. Размер и профили ритейла при ТПУ во многом зависимы от размера данного узла и прилегающей территории. Однако по такой схеме всё ещё не задействовано ни одного проекта подобного формата в РФ.
Значительное место в арендаторском пуле заняли различные организации общепита. Арендные ставки в них составляют в год 250—750 у.е. за квадратный метр, что сравнимо со ставками в ТЦ высокого уровня. Максимум арендных ставок в ТЦ Москвы в год приближается к цифре 2 тысячи за квадратный метр, а временами и выше.
Главный риск для инвесторов при оформлении ТЦ в новых ТПУ кроется в переделке проекта и остановке строительства ТПУ. Соглашения, заключённые между Московской областью и транспортными компаниями не активированы и по сей день.
На сегодняшний день есть много предпроектных решений, ожидающих реализации. Наступило удачное время для вовлечения инвесторов в проекты, ведь когда объекты приведут в действие, конкуренция сложится минимальная.
